中古マンションの在庫が増加！今売るべき？それとも待つべき？
「もう少し待てば、もっと高く売れるかもしれない」
マンションの売却を検討している方なら、一度はそう考えたことがあるのではないでしょうか。
近年、首都圏の中古マンション市場では価格の上昇が注目されてきました。しかし、売出価格が高いからといって、すべてのマンションが希望どおりの価格で売れるわけではありません。
中古マンションの在庫が増える局面では、購入希望者にとって選択肢が広がる一方、売主にとっては競合物件が増えることになります。
では、2026年秋の今、マンションは売るべきなのでしょうか。それとも、もう少し待った方がよいのでしょうか。
今回は、不動産売買のプロであるRENOLAZEが、後悔しない売却タイミングの判断方法を解説します。
1．中古マンションの在庫が増えると何が起きる？
中古マンションの在庫とは、現在市場で売りに出されている物件の数を指します。
在庫が増えると、一般的に次のような変化が起こりやすくなります。
購入希望者が比較できる物件が増える
似た条件のマンション同士で価格競争が起きやすくなる
売却までの期間が長くなる物件が出てくる
価格設定や物件の見せ方によって売れ行きに差が生まれる
例えば、同じマンション内で似た間取りの部屋が3戸売りに出ていたとします。
購入希望者は当然、価格、階数、眺望、室内状態などを比較します。
その結果、条件に対して割高な物件は、なかなか選ばれなくなる可能性があります。
つまり、「マンション価格が高い時代」から「選ばれるマンションと選ばれないマンションの差が出る時代」へ変化する可能性があるのです。
2．今、売却を検討した方がよい人
次のような方は、売却に向けて具体的な検討を始める価値があります。
① すでに住み替えを考えている方
家族構成の変化や転勤などで住み替えを予定している場合、売却を先延ばしにすると、新居購入のタイミングを逃す可能性があります。
② 同じマンション内で売出物件が増えている方
同じ建物内に競合物件が増えると、購入希望者に比較されやすくなります。早めに販売戦略を立てることが重要です。
③ 築年数が進み、修繕費の負担が気になる方
築年数が経過すると、大規模修繕や修繕積立金の見直しが必要になることがあります。
将来の負担も考慮して、売却するか保有するかを判断しましょう。
3．逆に、売却を急がなくてもよい人
一方で、必ずしも今すぐ売却する必要がない方もいます。
① 現在の住まいに満足している方
特に住み替える理由がなく、住宅ローンの返済にも無理がない場合、相場だけを理由に売却を急ぐ必要はありません。
② 賃貸に出して安定した収入が見込める方
賃貸需要が高く、管理費・修繕積立金・税金・空室リスクなどを差し引いても十分な収益が残る場合、保有を続ける選択肢があります。
ただし、住宅ローンが残っている場合は、賃貸への転用について金融機関への確認が必要です。
③ 売却後の住まいが決まっていない方
高く売却できたとしても、次に購入する住宅も値上がりしていれば、結果的に住み替え費用が増えることがあります。
売却価格だけでなく、住み替え全体の資金計画が重要です。
4．売却を待つことで発生する「見えないコスト」
売却を1年間待った場合、どのくらいの費用が発生するのでしょうか。
例えば、次のようなマンションを想定します。
| 項目 | 月額 |
|---|---|
| 管理費 | 20,000円 |
| 修繕積立金 | 25,000円 |
| 固定資産税等（月額換算） | 15,000円 |
| 合計 | 60,000円 |
年間では72万円です。
仮に、現在の査定価格が7,000万円だった場合、1年間待って売却価格が100万円上昇しても、その間に72万円の保有費用が発生する計算になります。
もちろん、居住を続ける場合には住居として利用する価値があり、売却後にも新居の住居費が必要です。
また、住宅ローンの元金返済は、その全額が費用になるわけではありません。
大切なのは、「将来いくらで売れるか」だけでなく、「待つ間に何が変わるか」を考えることです。
5．売却タイミングを決める3つのチェックポイント
売却を迷っている方には、次の3点を確認することをおすすめします。
チェック①：今、実際にいくらで売れるのか？
インターネットに掲載されている売出価格と、実際に売買が成立した成約価格は異なります。
近隣の成約事例を確認し、現実的な売却可能価格を把握しましょう。
チェック②：同じマンション・近隣に競合物件は何戸あるか？
同じマンション内の売出状況や、近隣の類似物件の価格を確認します。
競合が多い場合は、価格だけでなく、写真や広告、内見対応なども重要になります。
チェック③：売却を半年・1年待つメリットはあるか？
売却を待つことで価格上昇が期待できる一方、金利や市場環境、物件の築年数、保有費用などの影響も受けます。
「何となく待つ」のではなく、待つ理由を明確にしましょう。
まとめ｜大切なのは「今が売り時か」ではなく「自分にとって売り時か」
不動産市場のニュースを見ると、「マンション価格が上昇」「中古マンションの在庫が増加」といった情報が目に入ります。
しかし、不動産の価値は、エリア、駅からの距離、築年数、管理状態、間取りなどによって大きく異なります。
同じ市場環境でも、今売却した方がよい物件もあれば、保有を続けた方がよい物件もあります。
一番もったいないのは、売却するかどうか迷ったまま、何も調べずに時間だけが過ぎてしまうことです。
まずは、ご自身のマンションの現在価値を知ることから始めてみませんか？
RENOLAZEにご相談ください。
RENOLAZEでは、お客様のご事情や将来のライフプランを踏まえ、売却・保有・賃貸活用など、さまざまな選択肢をご提案しています。
「今売ったらいくらになる？」
「あと1年待った方がいい？」
「売却と賃貸、どちらが得？」
そんな疑問にも、一つひとつ丁寧にお答えします。
売ることを前提にしない不動産相談。
それが、RENOLAZEの大切にしている姿勢です。
マンションの売却でお悩みの方は、ぜひお気軽にご相談ください。
【2026年10月13日公表の東日本レインズ「2026年9月度」のデータ】
首都圏中古マンション | 2026年9月 |
|---|---|
在庫件数 | 50,450件 |
在庫・前年同月比 | +15.1% |
成約件数 | 3,457件 |
成約件数・前年同月比 | -22.7% |
平均成約価格 | 5,111万円 |
平均成約価格・前年同月比 | -4.5% |
