「マンションが売れない！」2026年秋、売却価格を下げるべき？それとも待つべき？不動産のプロが教える5つの判断基準

2026年10月20日｜RENOLAZE（リノレイズ）不動産売買コラム

「マンションを売りに出したのに、なかなか問い合わせが来ない」

「不動産会社から値下げを勧められたけれど、本当に下げるべき？」

「もう少し待てば、高く売れるようになるのでは？」

マンションの売却を考えている方から、このようなご相談をいただくことがあります。

大切な資産だからこそ、できるだけ高く売りたい。でも、いつまでも売れなければ不安になりますよね。

実は今、中古マンション市場では見逃せない変化が起きています。

今回は、2026年10月に発表された最新の不動産市場データをもとに、売却価格を下げるべきケースと、値下げせずに販売戦略を見直すべきケースを解説します。

1. 【最新データ】2026年秋、中古マンション市場に何が起きている？

2026年10月13日、東日本レインズ（公益財団法人東日本不動産流通機構）が、9月の中古マンション市場データを公表しました。

首都圏の中古マンション市場では、次のような変化が確認されています。

出典：東日本レインズ「月例マーケットウォッチ 2026年9月度」

この数字から読み取れるのは、売りに出される物件が増える一方で、成約件数は前年より減っているということです。

つまり、買主にとっては比較できる物件が増え、売主にとっては競合物件との差別化が重要になっています。

ただし、ここで注意したいことがあります。

首都圏全体の平均価格が下落したからといって、すべてのマンションの価値が4.5％下がったわけではありません。

立地、築年数、広さ、価格帯、物件の個別条件によって売れやすさは異なります。また、平均成約価格は取引された物件の構成によっても変動します。

大切なのは、市場全体のニュースだけで自宅の売却価格を決めないことです。

2. マンションが売れない5つの原因

原因① 売出価格が実際の相場より高い

最も確認したいのが価格設定です。

例えば、同じマンション内で似た条件の部屋が8,000万円で売れているのに、自分の部屋を9,000万円で売り出していたらどうでしょうか。

もちろん、階数や眺望、リフォーム状況などによって価格差が生まれることはあります。

しかし、その差額に買主が納得できる理由がなければ、問い合わせにつながりにくくなります。

ここで重要なのは、現在の売出価格ではなく、実際に成約した価格を比較することです。

原因② 写真や広告で物件の魅力が伝わっていない

同じ物件でも、写真や紹介文によって第一印象は大きく変わります。

暗い室内写真、生活感の強すぎる写真、特徴の分からない間取り説明では、買主が興味を持つ機会を逃してしまう可能性があります。

価格を下げる前に、写真の撮り直し、室内の整理、物件紹介文の改善を検討しましょう。

原因③ 競合物件が増えている

同じマンション内や周辺エリアに、似た条件の売出物件が増えていないでしょうか。

買主は複数の物件を比較します。

自分の物件だけを見て価格を判断するのではなく、競合物件の価格、階数、面積、設備、販売状況まで確認する必要があります。

原因④ 内見時の印象が良くない

問い合わせはあるのに成約しない場合、内見時の印象が原因かもしれません。

室内の清潔感、臭い、照明、家具の配置なども購入判断に影響します。

特に居住中のマンションでは、買主が新生活をイメージできる環境を整えることが重要です。

原因⑤ 不動産会社の販売活動が十分でない

売れない理由は、物件そのものとは限りません。

広告の掲載状況、問い合わせへの対応、他社への物件紹介、内見後のフィードバックなど、販売活動の内容によって結果が変わることがあります。

不動産会社には、反響数や内見数だけでなく、なぜ購入に至らなかったのかまで説明してもらいましょう。

3. 値下げするべき？それとも待つべき？5つの判断基準

値下げするかどうかは、次の5項目を確認して判断しましょう。

① 売出価格は直近の成約相場と合っているか

周辺の成約事例と比較し、価格設定に無理がないか確認します。

② 広告への問い合わせは発生しているか

問い合わせが極端に少ない場合、価格だけでなく、掲載媒体や写真、物件情報の見せ方にも問題がないか調べます。

③ 内見後にどのような評価を受けているか

内見はあるのに申込がない場合、価格、室内状態、管理状況、競合物件との比較結果を確認します。

④ 売却期限はいつまでか

住み替えや相続などで売却期限が決まっている場合、希望価格を維持することより、期限内に売却できる確実性が重要になることもあります。

⑤ 売却後にいくら手元に残るか

売却価格だけでなく、住宅ローン残債、仲介手数料、税金、その他の諸費用を差し引いた手残りを確認します。

例えば、8,000万円で売却できても、ローン残債や諸費用が大きければ、自由に使える資金は想像より少なくなります。

値下げの判断は、売却金額だけでなく、最終的な手取り額まで含めて行うべきです。

4. 値下げの前に試したい3つの販売改善策

まずは、販売開始後の反響データを確認します。

例えば、次のようなケースです。

※これは判断の一例です。実際には販売期間や物件の価格帯、広告閲覧数なども考慮します。

値下げをする場合も、単純に100万円、200万円と下げるのではなく、競合物件との比較や購入希望者の予算帯を踏まえて決めることが重要です。

5. 価格を下げずに売れる可能性があるマンションとは？

市場が変化していても、すべての物件が同じように売れにくくなるわけではありません。

例えば、駅から近い物件、管理状態が良好なマンション、眺望や間取りに特徴がある住戸、競合が少ない物件などは、買主に選ばれる理由を持っています。

ただし、条件が良いから必ず高値で売れるというわけではありません。

その物件を求めている購入希望者がどれだけいるか、どの価格帯なら購入を検討するかを確認することが大切です。

売却で重要なのは、単に価格を下げることではなく、その物件の価値を理解してくれる買主に適切に届けることです。

6. RENOLAZEが考える、後悔しないマンション売却

マンションが売れないと、不安から急いで値下げしたくなることがあります。

しかし、売れない原因を確認しないまま価格を下げても、必ず売れるとは限りません。

反対に、相場とかけ離れた価格を維持し続ければ、売却の機会を逃してしまう可能性もあります。

私たちRENOLAZEが大切にしたいのは、売主様が納得して判断できることです。

そのためには、周辺の成約事例、現在の競合物件、販売活動の状況、売却後の手取り額を総合的に確認する必要があります。

「高く売りたい」という希望と、「確実に売りたい」という現実。その両方を考えることが、後悔しない売却への第一歩です。

7. マンションが売れずにお悩みの方へ

「3か月以上売りに出しているのに決まらない」

「不動産会社から値下げを勧められている」

「今の査定価格が適正なのか分からない」

そんな方は、一度、現在の販売状況を整理してみませんか。

RENOLAZEでは、マンション売却についてのご相談を承っています。

現在の売出価格や販売活動に不安がある方も、これから売却を検討する方も、お気軽にご相談ください。

値下げを決める前に、まずは売れない原因を確認することから始めましょう。

RENOLAZE（リノレイズ）

不動産売買・マンション売却・住み替え相談

本記事は2026年10月20日時点で確認できる市場データをもとに作成しています。個別物件の価格や売却可能性を保証するものではありません。