住宅ローンが残っていても家は売れる？売却時に必要なお金と注意点

「住宅ローンがまだ残っているけれど、家を売却できるの？」

「売却代金でローンを完済できなかったらどうなる？」

「家を売った後、実際にいくらお金が残るの？」

不動産の売却を検討されている方から、このようなご相談をいただくことがあります。

転勤や住み替え、家族構成の変化、住宅ローンの返済負担など、家を売却する理由はさまざまです。

特に住宅ローンを返済中の方にとっては、売却できるかどうかだけでなく、売却後に手元へいくらお金が残るのかが重要になります。

結論からお伝えすると、住宅ローンが残っていても家を売却することは可能です。

ただし、原則として売却の決済時に住宅ローンを完済し、金融機関の抵当権を抹消できるようにする必要があります。

今回は、不動産売買を手がけるRENOLAZE（リノレイズ）が、住宅ローン返済中の不動産売却について、必要なお金や注意点を分かりやすく解説します。

1．住宅ローンが残っていても家を売却できる理由

住宅ローンを利用して購入した不動産には、一般的に金融機関の「抵当権」が設定されています。

抵当権とは、住宅ローンの返済が滞った場合などに、金融機関が不動産から優先的に債権を回収するための担保権です。

住宅ローンが残っているからといって、不動産を売却する契約自体ができないわけではありません。

しかし、通常の不動産売買では、買主に抵当権のない状態で引き渡す必要があります。

そのため、売却代金や自己資金を使って住宅ローンを完済し、抵当権の抹消手続きを行うのが一般的です。

例えば、住宅ローンの残高が3,000万円で、家が5,000万円で売却できた場合、売却代金からローンを完済することができます。

ただし、売却時には仲介手数料などの諸費用も発生するため、売却価格からローン残高を引いた金額がそのまま手元に残るわけではありません。

2．家を売却すると、実際にいくら手元に残る？

住宅ローンが残っている不動産を売却する場合、まず確認したいのが「売却後の手取り額」です。

具体例を見てみましょう。

売却価格6,000万円・住宅ローン残高4,000万円の場合

※仲介手数料は、売買価格6,000万円がすべて消費税の課税対象外の売買代金である一般的な居住用不動産売却を想定し、法定上限額の速算式で計算しています。その他の費用20万円は説明用の仮定です。

このケースでは、住宅ローンを完済し、売却費用を支払った後に約1,775万円が残る計算です。

ただし、これは譲渡所得税などを控除する前の金額です。

実際には、登記関連費用、金融機関への繰上返済手数料、引越し費用、必要に応じた測量費用なども考慮する必要があります。

売却価格ではなく、すべての支払いを終えた後の手取り額を把握することが大切です。

3．売却価格が住宅ローン残高を下回ったらどうなる？

住宅ローンが残っている不動産を売却する際、特に注意したいのが「オーバーローン」です。

オーバーローンとは、不動産の売却価格よりも住宅ローン残高が多い状態を指します。

例えば、次のようなケースです。

この場合、売却代金だけでは住宅ローンを完済できません。

さらに仲介手数料などの売却費用も必要になるため、実際の資金不足額は500万円より大きくなります。

このような場合、主に次の対応を検討します。

① 自己資金で不足分を補う

預貯金などから不足分を支払い、住宅ローンを完済する方法です。

② 住み替えローンを検討する

新居の購入を伴う場合、現在の住宅ローンの不足分を新しい住宅ローンに組み込める商品があります。

ただし、利用には金融機関の審査があり、借入額が大きくなるため慎重な資金計画が必要です。

③ 金融機関と任意売却を相談する

住宅ローンの返済が困難で、通常の売却では完済できない場合などには、金融機関等の同意を得て任意売却を検討することがあります。

任意売却をしても、残った借金が自動的に免除されるわけではありません。

売却後の残債についても返済方法を協議する必要があります。

なお、単に売却価格がローン残高を下回っているだけで、必ず任意売却になるわけではありません。

まずは住宅ローン残高と売却可能価格を確認し、どの方法が適切か判断することが重要です。

4．住宅ローンが残っている家を売るときの費用

不動産売却では、住宅ローンの返済以外にもさまざまな費用が発生します。

代表的なものは以下のとおりです。

仲介手数料

不動産会社に仲介を依頼し、売買契約が成立した場合に発生する費用です。

一般的な400万円超の売買では、売買価格の税抜本体価格を基準にした法定上限の速算式として、

売買価格 × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税

が用いられます。

実際の手数料は、契約内容や適用される法令上の特例によって異なります。

抵当権抹消登記費用

住宅ローン完済に伴い、登記簿に設定されている抵当権を抹消するための費用です。

登録免許税は原則として不動産1個につき1,000円で、司法書士に依頼する場合は別途報酬が発生します。

住宅ローンの繰上返済手数料

金融機関や契約内容によっては、住宅ローンを一括返済する際に手数料が必要です。

印紙税

紙の不動産売買契約書を作成する場合、契約金額に応じた印紙税が発生します。電子契約の場合は取扱いが異なります。

譲渡所得税・住民税

不動産を売却して税務上の譲渡所得が生じた場合、所得税・住民税などが課税されることがあります。

ただし、住宅ローン残高が多いか少ないかによって、譲渡所得税が直接決まるわけではありません。

譲渡所得は原則として、

売却収入 −（取得費＋譲渡費用）− 特別控除額

で計算します。

建物の取得費には、所有期間に応じた減価償却費相当額の調整が必要になることがあります。

また、自宅を売却する場合、一定の要件を満たせば「居住用財産の3,000万円特別控除」などを利用できる可能性があります。

特例の適用条件や税額は個別に確認しましょう。

5．住宅ローンが残っている家を売却する流れ

住宅ローン返済中の不動産売却は、一般的に次の手順で進めます。

STEP 1：住宅ローン残高を確認する

金融機関の残高証明書や返済予定表などを確認します。

STEP 2：不動産会社に査定を依頼する

周辺の成約事例、立地、築年数、管理状態などを踏まえ、売却可能価格の目安を把握します。

STEP 3：売却後の資金計画を作成する

査定価格から住宅ローン残高と売却費用を差し引き、必要な自己資金や手取り額を試算します。

STEP 4：売却活動を開始する

販売価格を設定し、広告掲載や内見対応を進めます。

STEP 5：売買契約を締結する

買主と売買条件、引渡日、ローン完済・抵当権抹消の手続きなどを確認します。

STEP 6：決済・住宅ローン完済・抵当権抹消

売却代金を受け取り、住宅ローンを完済し、抵当権抹消登記の手続きを行います。

抵当権抹消書類の準備には金融機関との事前調整が必要なため、売買契約後は早めに相談しましょう。

6．売却する前に知っておきたい3つの注意点

① 査定価格と実際の成約価格は違う

不動産会社の査定価格は、一定の条件を前提とした売却可能価格の目安です。

必ずその価格で売却できるわけではありません。

査定額だけでなく、周辺の成約事例や販売戦略を確認することが重要です。

② 住み替えでは売却と購入のタイミングに注意

新しい住宅を購入する場合、先に売るか、先に買うかによって資金計画が変わります。

先に購入すると、一時的に住宅ローンが二重になる可能性があります。

一方、先に売却すると、仮住まいが必要になることもあります。

ご自身の資金状況や生活事情に合わせて計画を立てましょう。

③ 住宅ローンを完済できるか早めに確認する

売却価格が住宅ローン残高を上回っていても、売却費用を含めると自己資金が必要になる場合があります。

特にローン残高と売却価格が近い場合には注意が必要です。

また、住宅ローンの完済予定額は決済日までの利息等によって変わるため、最終的には金融機関が発行する一括返済額を確認しましょう。

7．まとめ｜住宅ローンが残っていても、正しい資金計画があれば売却できる

住宅ローンが残っている家でも、売却することは可能です。

大切なのは、売却前に次の3つを確認することです。

1. 現在の住宅ローン残高はいくらか

2. 不動産はいくらで売却できそうか

3. 売却費用や税金を差し引くと、手元にいくら残るか

4. 
   

この3つを把握することで、売却後の資金不足や住み替え時のトラブルを防ぎやすくなります。

「いくらで売れるか」だけでなく、「売った後にいくら残るか」。

これが住宅ローン返済中の不動産売却で、最も重要なポイントです。

住宅ローン返済中の不動産売却はRENOLAZEへご相談ください。

RENOLAZE（リノレイズ）では、マンションや戸建てなどの不動産売却について、お客様の状況に合わせたご相談を承っています。

「住宅ローンが残っているけれど売却したい」

「売却した場合の手取り額を知りたい」

「住み替えと売却を同時に進めたい」

このようなお悩みがございましたら、お気軽にご相談ください。

RENOLAZEは、売却価格だけでなく、売却後の資金計画まで見据えた不動産売却をサポートします。

お客様にとって納得できる売却方法を、一緒に考えてまいります。

※本記事は2026年10月時点の一般的な不動産売却の仕組みを解説したものです。実際の税額、登記費用、金融機関の手続き、特例の適用可否等は個別の条件によって異なります。売却時には金融機関、司法書士、税理士等の専門家にご確認ください。