マンション価格が下がり始めた？2026年秋、売れる物件と売れ残る物件の決定的な違い

「マンション価格はまだ上がるの？」

「最近、売れ残っている物件が増えている気がする」

「売却するなら、2026年中がいい？ それとも2027年まで待つべき？」

これまで上昇を続けてきた首都圏のマンション市場に、少しずつ変化が見え始めています。

実際、2026年8月の首都圏中古マンション市場では、売出価格が上昇する一方、成約価格は前年同月を下回りました。

ただし、マンション価格が一斉に下落し始めたわけではありません。

今後、特に重要になるのは、「売れるマンション」と「売れ残るマンション」の違いです。

今回は、2026年秋の最新不動産市況を踏まえ、マンション売却で失敗しないためのポイントをRENOLAZEが解説します。

1．2026年秋、中古マンション市場で何が起きている？

東日本不動産流通機構（東日本レインズ）が公表した2026年8月の首都圏中古マンション市場データを見ると、興味深い変化が起きています。

出典：東日本不動産流通機構「月例マーケットウォッチ 2026年8月度」

ここで注目したいのは、売主が設定する価格と、実際に売買が成立する価格の動きが異なっていることです。

売出価格は高い水準を維持している一方、成約価格は前年を下回り、取引件数も減少しています。

つまり、売主が希望する価格で売り出しても、買主がその価格を受け入れるとは限らない状況です。

なお、成約物件と売出物件では立地や築年数などの構成が異なるため、平均価格の差額がそのまま値引き額を意味するわけではありません。

2．マンション価格は本当に下がり始めたのか？

結論から言えば、市場全体が下落局面に入ったと断定するのは、まだ早い段階です。

例えば、アットホームが2026年9月に公表した8月の首都圏中古マンション登録価格は、平均6,016万円で過去最高水準を更新しました。

一方、実際の成約価格には弱さが見られています。

これは、売主の希望価格が高い状態でも、購入希望者が慎重になっている可能性を示しています。

今後は、同じ東京都内でも、立地や建物の条件によって価格動向に差が出ることが考えられます。

特に注意したいのは、周辺の売出物件が高額だからといって、自分のマンションも同じ価格で売れるとは限らないことです。

不動産売却で重要なのは、広告に掲載されている価格ではなく、実際に成約した価格です。

3．2026年秋、売れるマンションの5つの特徴

① 駅から近く、生活利便性が高い

駅徒歩5分以内など、交通利便性の高い物件は、購入希望者にとって比較しやすい魅力があります。

通勤・通学、買い物、医療施設へのアクセスが良好な物件は、幅広い購入層に訴求できます。

ただし、駅近であっても周辺の競合物件より割高であれば、必ずしも早期成約するとは限りません。

② マンションの管理状態が良い

購入希望者は室内だけでなく、建物全体の管理状態も確認しています。

特に重要なのは次の項目です。

• 大規模修繕工事の実施状況

• 修繕積立金の残高と将来の値上げ計画

• 長期修繕計画の内容

• 共用部分の清掃・管理状況

• 管理組合の運営状況

室内がきれいでも、修繕積立金の不足や大規模修繕への不安があれば、購入判断に影響する可能性があります。

③ 間取りが購入希望者のニーズに合っている

同じ広さでも、間取りによって購入希望者の評価は変わります。

例えば、70㎡前後の2LDK・3LDKであれば、共働き世帯やファミリー層などが検討対象になることがあります。

一方、特殊な間取りや家具配置が難しい住戸では、購入希望者が限定される場合があります。

重要なのは、そのエリアで実際にどのような世帯が購入しているかを把握することです。

④ 競合物件と比較して価格に納得感がある

購入希望者は、複数の物件を比較して購入を決めます。

同じマンション内で、類似する広さ・階数・方角の住戸が複数販売されていれば、比較はさらに厳しくなります。

高く売るためには、単に高い価格を設定するのではなく、物件の特徴と成約事例に裏付けられた価格設定が必要です。

⑤ 写真・広告・内覧時の印象が良い

購入希望者が最初に物件を見る場所は、多くの場合、不動産ポータルサイトです。

写真が暗い、室内が片付いていない、間取りの魅力が伝わらないといった理由で、内覧候補から外れてしまう可能性があります。

売却開始前に、写真撮影、室内整理、設備の状態確認などを行うことも重要です。

4．売れ残るマンションに共通する5つの問題

一方、販売が長期化するマンションには、次のような問題が見られることがあります。

① 売出価格が周辺の成約相場より高すぎる

近隣の売出価格だけを参考にして、実際の成約価格を確認していないケースです。

② 競合物件が多い

同じマンションや周辺で類似物件が多数販売されている場合、買主の選択肢が増え、販売が長期化することがあります。

③ 管理費・修繕積立金の負担が大きい

購入価格だけでなく、毎月の維持費も住宅購入の判断材料です。

将来の値上げ予定も含めて、購入希望者は総支出を比較します。

④ 物件の魅力が広告で伝わっていない

写真や紹介文が不十分で、立地・眺望・設備・管理状態などの魅力を訴求できていないケースです。

⑤ 問い合わせが少ないのに販売方法を見直さない

販売開始から一定期間が経過しても問い合わせが少ない場合、価格だけでなく広告内容や販売経路を見直す必要があります。

大切なのは、売れない理由を分析せず、ただ待ち続けないことです。

5．価格を下げる前に確認したい3つのこと

例えば、1億円で売り出したマンションに問い合わせが少なかったとします。

すぐに9,500万円へ値下げするべきでしょうか。

必ずしもそうとは限りません。

RENOLAZEでは、まず次の3点を確認することが重要だと考えています。

① 競合物件と実際の成約価格

同じマンションや周辺エリアで、どのような物件がいくらで成約しているのかを確認します。

② 問い合わせ・内覧の状況

広告閲覧数は多いのに問い合わせが少ないのか、問い合わせはあるのに内覧につながらないのか、内覧後に購入を見送られているのか。

原因によって改善方法は異なります。

③ 販売期間と売却期限

住み替えや相続などで売却期限が決まっている場合と、急いで売る必要がない場合では、適切な販売戦略が変わります。

値下げは有効な手段の一つですが、最初に行うべきことは販売状況の分析です。

6．2026年中に売るべき？ 2027年まで待つべき？

売却を検討している方にとって、最も気になる問題の一つが売却タイミングです。

しかし、2027年のマンション価格が必ず下がる、あるいは上がると断定することはできません。

今後の価格に影響する要因としては、住宅ローン金利、購入希望者の所得、建築費、物件供給、エリアごとの需給などが挙げられます。

そのため、売却時期は次のように考えるとよいでしょう。

早めの売却を検討したい方

• 住み替え先が決まっている

• 相続した物件を使用する予定がない

• 住宅ローンや維持費の負担を減らしたい

• 現在の査定価格で十分な売却利益が見込める

急いで売却する必要がない方

• 現在も居住・賃貸利用している

• 売却期限がない

• 維持費や住宅ローンの負担に問題がない

• 市場動向を見ながら販売時期を選べる

• 
  

ただし、待つ場合にも管理費、修繕積立金、固定資産税、住宅ローン金利などの保有コストが発生します。

価格上昇を期待して売却を先延ばしにする場合は、そのコストも含めて判断する必要があります。

7．RENOLAZEが考える、これからの不動産売却

これまでのように「マンション価格が上がっているから、高く売り出せば売れる」という考え方は、今後通用しにくくなる可能性があります。

これから重要になるのは、物件の価値を正しく把握し、購入希望者に選ばれる販売戦略を立てることです。

同じエリア、同じマンションであっても、階数、方角、眺望、室内状態、管理状況、売却時期によって成約価格は異なります。

そのため、インターネット上の相場情報だけで売却価格を決めるのではなく、実際の成約事例と現在の競合物件を比較することが大切です。

まとめ｜2026年秋は「高く売り出す」より「高く売り切る」戦略が重要

2026年秋の中古マンション市場では、売出価格が高水準を維持する一方、成約価格や取引件数に弱さが見られています。

ただし、すべてのマンションが値下がりしているわけではありません。

今後は、立地・管理状態・間取り・価格設定・販売方法によって、売却結果に差が出る可能性があります。

大切なのは、最初の売出価格を高くすることではなく、最終的に納得できる価格で売却を成立させることです。

マンションの売却をお考えの方へ

「今売却したらいくらになるのか？」

「2027年まで待った方がよいのか？」

「現在の売出価格は適正なのか？」

そのようなお悩みがありましたら、RENOLAZE（リノレイズ）へお気軽にご相談ください。

周辺の成約事例、現在の競合物件、物件固有の特徴を踏まえ、お客様のご事情に合った売却方法をご提案いたします。

不動産売却のご相談・査定はRENOLAZEへ。

公式サイト：https://www.renolaze.jp/

RENOLAZE（リノレイズ）

東京の中古マンション売買・不動産売却をサポート。お客様一人ひとりの状況に合わせた売却戦略をご提案します。