2026年秋、不動産は今売るべき？2027年まで待つべき？

「不動産価格が上がっているなら、もう少し待った方が高く売れるのでは？」

「金利が上がってきたから、今のうちに売却した方がいい？」

最近、不動産の売却をご検討されている方から、このようなご相談をいただくことが増えています。

2026年秋の不動産市場は、売主にとって非常に判断が難しい局面に入っています。

地価そのものは依然として上昇しています。一方で、東京都心の中古マンションでは価格上昇に一服感が見られ、住宅ローン金利も以前とは明らかに環境が変わってきました。

では、2026年秋の「今」売るべきなのでしょうか。

それとも、2027年まで待つべきなのでしょうか。

今回は、現在の不動産市場を整理しながら、売却時期の考え方について解説します。

2026年の不動産価格は、まだ上昇している。

まず押さえておきたいのは、「日本の不動産価格がすでに全面的な下落局面に入った」という状況ではないことです。

国土交通省が2026年9月に発表した都道府県地価調査では、全国の住宅地は前年比1.0％上昇。

さらに東京圏の住宅地は前年比4.0％上昇しました。

全国平均では、住宅地・商業地ともに5年連続の上昇となっています。

つまり、大きな流れとして見れば、不動産価格は依然として高い水準にあります。

特に、

・駅から近い
・都心へのアクセスが良い
・築年数が比較的新しい
・管理状態が良いマンション
・再開発エリア
・供給の少ない人気エリア

こうした不動産については、今後も一定の需要が期待できます。

ただし、東京の中古マンションには少し変化が出ています。

ここが2026年秋の重要なポイントです。

東京カンテイによると、2026年8月の東京23区の中古マンション価格は、70㎡換算で平均1億2,677万円。

非常に高い価格水準ではありますが、前月比では0.4％下落し、3か月連続の下落となりました。

さらに東京都全体でも、28か月ぶりに前月比マイナスとなっています。

つまり、

「東京のマンションなら、とりあえず高く出しておけばさらに値上がりする」

という状況から、少しずつ変化している可能性があります。

実際、不動産市場では同じ東京都内でも、物件による差がかなり大きくなっています。

人気物件には買い手が集まる一方、相場より高い価格で売り出した物件は長期間売れず、最終的に価格を下げるケースもあります。

2027年を考えるうえでは、この「物件ごとの二極化」が非常に重要になります。

最大の変化は「金利」です。

2027年まで待つかどうかを考える際、最も注意したいのが住宅ローン金利です。

2026年に入り、日本の金利環境は大きく変わりました。

日本銀行の政策金利は1％台まで上昇し、2026年10月時点では無担保コールレートを1.25％程度で推移させる金融政策となっています。

不動産価格と金利には密接な関係があります。

たとえば同じ8,000万円のマンションでも、住宅ローン金利が上昇すれば、購入者の毎月の返済額は増えます。

すると、

「8,000万円まで買えた人が7,500万円までしか買えない」

といったことが起こります。

つまり金利上昇は、売主ではなく、まず「買主の購入可能額」に影響するのです。

これが積み重なると、不動産価格の上値を抑える要因になります。

では、2027年まで待てば高く売れるのか？

結論から申し上げると、

「2027年まで待てば必ず高く売れる」とは言えません。

もちろん、2027年にさらに不動産価格が上昇する可能性もあります。

建築費、人件費、土地価格などが高止まりすれば、新築マンション価格が上昇し、それにつられて中古マンション価格が上昇する可能性もあります。

一方で、

・住宅ローン金利のさらなる上昇
・購入者の予算低下
・中古マンション在庫の増加
・価格高騰による購入者離れ
・景気や株式市場の変化

などによって、2027年に市場環境が悪化する可能性もあります。

つまり、

「1年待つ＝1年分高く売れる」

という単純な市場ではなくなっています。

2026年秋に「売却を検討した方がいい人」

特に次のような方は、一度売却価格を確認しておく価値があります。

① もともと1～2年以内に売却する予定の方

売却すること自体がほぼ決まっているのであれば、「もっと上がるかもしれない」という理由だけで2027年まで待つ必要はありません。

現在はまだ価格水準が高いため、十分な利益が確保できるのであれば売却を検討できるタイミングです。

② 投資用不動産を保有している方

投資物件の場合は「いくらで売れるか」だけではなく、

売却価格・家賃収入・ローン残高・金利・税金を含めて判断する必要があります。

物件価格が100万円上昇しても、その間の金利負担や修繕費などで100万円以上支出してしまえば、待った意味がありません。

③ 築年数が節目に近づいている物件

不動産価格は市場全体だけではなく、築年数にも影響されます。

特に築10年、20年、30年といった節目では、購入希望者が検索条件で物件を絞り込む際の対象から外れることがあります。

「市場価格が上がるまで待ったのに、築年数による評価低下の方が大きかった」

というケースには注意が必要です。

④ すでに十分な含み益が出ている方

不動産売却では、「最高値で売る」ことだけが正解ではありません。

購入価格5,000万円の物件が現在8,000万円で売れるのであれば、さらに8,300万円になるのを待つべきなのか。

それとも現在の利益を確定するべきなのか。

これは株式投資にも似ています。

天井を正確に当てることは、不動産のプロでも困難です。

反対に、2027年まで保有する選択肢がある物件

すべての不動産を今すぐ売却すべきということではありません。

例えば、

・駅近の希少性が高いマンション
・再開発が予定されているエリア
・賃料収入が安定している収益物件
・ローン残高が少ない物件
・保有コストが低い物件
・売却する明確な理由がない物件

こうした不動産については、2027年以降まで保有する選択肢も十分考えられます。

特に賃料市場は比較的堅調です。

価格だけではなく、「保有している間にどれだけキャッシュフローが残るのか」を含めて判断することが重要です。

RENOLAZEが考える2026年秋の売却戦略

私たちが現在の市場で重要だと考えているのは、

「売るか、待つか」を先に決めないことです。

まず、

「今売ったらいくらなのか」

を把握することから始めます。

例えば、

現在の想定成約価格　8,000万円
2027年の想定価格　8,300万円

だったとします。

一見すると、待った方が300万円得に見えます。

しかし、その1年間に、

住宅ローン金利
管理費・修繕積立金
固定資産税
賃貸している場合の家賃収入
修繕費
売却時の税金

などが発生します。

さらに、2027年の8,300万円はあくまで予測であり、保証された価格ではありません。

だからこそ、

「現在の売却価格」と「1年間保有するメリット・コスト」を比較すること

が重要なのです。

2026年秋は「売却するかどうかを調べる時期」

2026年秋の不動産市場を一言で表現するなら、

「まだ高い。ただし、今までと同じ上昇が続くとは限らない」

という状況です。

地価は上昇しています。

一方で東京都心の中古マンションでは価格調整の兆候も見られ、金利環境も変化しています。

だからこそ、

「2027年まで待った方が高く売れるだろう」

と何となく判断するのではなく、

今の価格で売った場合、手元にいくら残るのか。

ここまで計算してから判断することをおすすめします。

RENOLAZEでは、単純な査定価格だけではなく、物件の立地・築年数・過去の成約事例・競合物件・市場動向などを確認しながら、売却時期についてもご相談いただけます。

「今すぐ売るつもりはないけれど、現在の価格だけ知りたい」

という段階でも問題ありません。

2027年まで待つべきか、それとも2026年のうちに売却するべきか。

まずは現在の資産価値を確認したうえで、一緒に考えてみてはいかがでしょうか。

※本記事は2026年10月時点の公表情報等をもとに一般的な不動産市場について解説したものであり、将来の不動産価格を保証するものではありません。不動産の売却価格や税務上の取り扱いは、物件・所有状況等によって異なります。