中古マンションは値下がり、中古戸建ては値上がり？2026年秋、住み替えで後悔しない選び方

2026年10月26日｜RENOLAZE 不動産売買コラム

「マンションの価格が下がっているなら、今が買い時？」

「戸建ては値上がりしているから、早く買った方がいい？」

「将来売ることまで考えたら、どちらが得なの？」

住まいの購入や住み替えを検討している方にとって、気になるニュースが発表されました。

2026年10月13日、東日本レインズが公表した9月の首都圏中古住宅市場データでは、中古マンションの平均成約価格が前年同月より下落する一方、中古戸建ての平均成約価格は上昇していました。

では、今から買うなら戸建ての方が有利なのでしょうか？

実は、そう簡単には決められません。

今回は、最新の市場データを基に、マンションと戸建てを「購入価格」「維持費」「住みやすさ」「将来の資産価値」の4つの視点から比較します。

1．2026年秋、中古マンションと戸建てで価格動向に差が！

東日本レインズが2026年10月13日に発表した、2026年9月の首都圏中古住宅市場の状況を見てみましょう。

出典：東日本不動産流通機構「月例マーケットウォッチ 2026年9月度」

数字だけ見ると、中古マンションは値下がり、中古戸建ては値上がりしているように見えます。

しかし、ここには注意点があります。

これは首都圏全体で成約した物件の平均価格です。

売れた物件の立地、築年数、面積、価格帯などの構成が変われば、平均価格も変動します。

つまり、同じマンションが1年間で4.5％値下がりしたという意味ではありません。

また、戸建ての価格が5.4％上昇したからといって、すべての戸建ての資産価値が上がっているわけでもありません。

不動産購入では、平均価格のニュースだけでなく、希望する地域の個別物件を比較する必要があります。

中古マンションと中古戸建ては、同じ住宅でも資産の構成が大きく異なります。

マンションでは、専有部分に加えて、建物の共用部分や敷地の権利を区分所有者が共有します。

駅近や利便性の高い立地に選択肢が多いこと、管理組合を通じて共用部分の維持管理を行うことなどが特徴です。

一方で、管理費や修繕積立金などの継続的な負担があります。

戸建ては、一般的に土地と建物を所有し、建物の維持管理を自分で判断します。

庭や駐車場、生活音などの面で自由度が高い物件もあります。

ただし、屋根、外壁、設備などの修繕費用は、原則として所有者が自ら準備する必要があります。

どちらが得かではなく、支払う費用と負担する責任の仕組みが違うのです。

例えば、どちらも5,000万円の中古住宅を購入するとします。

マンションでは、住宅ローン返済に加えて、管理費・修繕積立金・駐車場代などが必要になることがあります。

戸建てでは管理組合への修繕積立金は通常ありませんが、将来の外壁塗装、屋根修繕、給湯器交換などに備えて、自分で積み立てる必要があります。

仮に次の金額を設定して比較してみましょう。