不動産購入で親から援助を受けたい！贈与税はいくら？知らないと損する住宅購入の税制優遇

「マンションを購入したいけれど、自己資金が少し足りない」

「親から頭金を出してもらえることになった」

「親から1,000万円もらったら、贈与税がかかる？」

住宅価格が高騰している現在、親や祖父母から資金援助を受けて住宅を購入することを検討される方も多いのではないでしょうか。

結論からいうと、

親から住宅購入資金を援助してもらう場合、方法を間違えると贈与税が発生します。一方で、2026年中の贈与で一定の要件を満たせば、住宅取得等資金の贈与税の非課税制度を利用できる可能性があります。

さらに、

住宅ローンを組む

親と共有名義で購入する

相続時精算課税を利用する

など、資金援助の金額や家族の資産状況によって適切な方法は変わります。

今回は、親から援助を受けて不動産を購入するときに知っておきたいポイントをRENOLAZEが分かりやすく解説します。

親からお金をもらえば、原則「贈与」

例えば5,000万円のマンションを購入するとします。

自己資金500万円、住宅ローン3,500万円、親から1,000万円。

この場合、親から受け取った1,000万円は、何もしなければ原則として「贈与」の問題が生じます。

「親子だから大丈夫」

「住宅購入に使ったから税金はかからない」

というわけではありません。

そこで確認したいのが、「住宅取得等資金の贈与税の非課税」です。

2026年なら最大1,000万円まで非課税になる可能性

2026年12月31日までに父母や祖父母などの直系尊属から住宅取得資金の贈与を受け、一定の要件を満たした場合、

省エネ等住宅：最大1,000万円

それ以外の住宅：最大500万円

まで贈与税が非課税になります。

つまり先ほどの例で、購入する住宅が制度上の「省エネ等住宅」に該当し、その他の要件も満たせば、

親から1,000万円援助
↓
住宅取得等資金の非課税枠1,000万円

という使い方が可能です。

ここは住宅購入前に必ず確認しておきたいポイントです。

「省エネ等住宅」なら何でもいいわけではありません。

注意したいのは、

「最近建てられたマンションだから省エネ住宅でしょう」

と自己判断しないことです。

制度上の省エネ等住宅には、省エネ性能だけでなく一定の耐震性能・バリアフリー性能などを含む基準があり、住宅性能証明書等による証明が必要になります。

中古マンションでも対象になる可能性はありますが、購入しようとしている物件が1,000万円枠の対象になるのかを契約前に確認することをおすすめします。

110万円の基礎控除も知っておきたい。

通常の暦年課税では、年間110万円の基礎控除があります。

住宅取得等資金の非課税制度と暦年課税を組み合わせる場合、条件を満たせば、

省エネ等住宅1,000万円＋基礎控除110万円

という考え方もできます。国税庁の案内でも、住宅取得等資金の非課税後に暦年課税の基礎控除を適用する計算が示されています。

ただし、過去に同制度を利用している場合など、適用できないケースがあります。

「1,110万円までは誰でも無税」ではありません。

ここは注意してください。

もっと多額の援助を受けたい場合は？

例えば、

8,000万円のマンション

を購入するため、

親から3,000万円援助してもらいたい。

この場合、住宅取得等資金の非課税枠だけでは足りません。

そこで検討対象になるのが、相続時精算課税です。

2024年以降の相続時精算課税には、年間110万円の基礎控除が設けられており、さらに累計2,500万円の特別控除があります。

住宅取得資金について一定の要件を満たす場合、2026年12月31日までは、贈与者が60歳未満でも相続時精算課税を選択できる特例があります。

さらに重要なのが、

住宅取得資金の非課税制度と相続時精算課税は、一定の要件のもとで併用できます。

国税庁も両制度を併せて適用できることを明示しています。

例えば省エネ等住宅なら、

住宅取得資金非課税：1,000万円

＋

相続時精算課税の特別控除：2,500万円

などを検討できるケースがあります。

ただし、これは単純に「3,500万円まで完全に税金がなくなる」という意味ではありません。

相続時精算課税は、贈与者が亡くなった際に一定の贈与財産を相続財産に加えて相続税を計算する仕組みだからです。

したがって、多額の援助の場合は、

贈与税だけを見るのではなく、将来の相続税まで含めて判断する

ことが重要です。

方法② 親から「もらう」のではなく、一緒に購入する。

もう一つの選択肢があります。

例えば1億円のマンションを、

子：7,000万円

親：3,000万円

負担したとします。

それぞれの実際の資金負担に応じて、

子70％

親30％

という共有持分で購入する方法です。

この場合、親が出した3,000万円は子への贈与ではなく、親自身が不動産の30％を取得するための購入資金という整理が考えられます。

これは多額の資金援助を考えている家庭では検討価値があります。

ただし将来的には、

売却時に親の同意が必要になる

親が亡くなれば親の持分が相続対象になる

親子それぞれの資金負担と登記持分を正確に合わせる必要がある

などの注意点があります。

特に、

親が3,000万円出したのに、登記は子100％

とすると、親から子への贈与と判断される問題が生じ得ます。

「誰がいくら出したか」と「誰が何％所有するか」を合わせることが重要です。

方法③ 親から「借りる」

親から資金をもらうのではなく、親子間で金銭消費貸借契約を結んで借りるという方法もあります。

例えば、

親から2,000万円を借りる

↓

毎月10万円ずつ返済する

といった形です。

ただし、

契約書だけ作って実際には返済しない

返済能力がない

途中から返済しなくなる

など、実態が贈与なら税務上問題になる可能性があります。

親子間だからこそ、

契約書

返済期間

金利

返済方法

実際の銀行振込記録

などを残しておくことが重要です。

住宅ローン控除との組み合わせにも注意！

ここは見落としやすいポイントです。

「親から1,000万円もらって、残りを住宅ローンにすれば、贈与非課税と住宅ローン控除を両方フルで使える！」

とは限りません。

住宅取得等資金の贈与の特例を利用した場合、住宅ローン控除の計算では、住宅の取得対価から特例対象となった贈与額を控除して計算する必要がある場合があります。

例えば国税庁は、

住宅取得価額3,000万円

住宅ローン2,500万円

住宅取得資金贈与800万円

というケースについて、住宅取得価額から贈与特例部分を差し引いて住宅ローン控除を計算する考え方を示しています。

つまり、

贈与税を安くすることだけを考えて資金計画を作るのは危険

ということです。

住宅ローン控除まで含めて、資金の組み方を比較した方がよいでしょう。

では、どの購入方法がいい？

これは資金援助額によって大きく変わります。

例えば、

親からの援助	検討したい方法
100万円程度	暦年贈与の基礎控除を確認
500万円程度	住宅取得等資金の非課税を検討
1,000万円程度	省エネ等住宅＋非課税制度を優先検討
1,000万円超	非課税＋相続時精算課税を比較
数千万円	相続時精算課税・親子共有・親子間融資を比較
相続財産が大きい	住宅購入だけでなく相続対策全体から設計