売主が非居住者の場合の不動産売却方法！海外在住でも売却できる？注意点を解説

「海外に住んでいるけれど、日本に所有しているマンションを売却したい」

「転勤で海外へ移住した後でも、日本の不動産は売れる？」

「売却代金は海外の銀行口座で受け取れる？」

海外在住の方から、このようなご相談をいただくことがあります。

結論からいうと、

海外に住んでいる「非居住者」でも、日本国内の不動産を売却することは可能です。

ただし、国内在住の売主による一般的な不動産売買とは、税金・登記書類・本人確認・売買代金の受け取り方などに違いがあります。

特に注意したいのが、売買代金の10.21％の源泉徴収です。

今回は、非居住者が日本の不動産を売却するときの流れと注意点を分かりやすく解説します。

そもそも「非居住者」とは？

税務上の「非居住者」は、単純に「外国籍の人」という意味ではありません。

日本人でも、海外転勤などによって日本国内に住所を有しない状態になると、所得税法上の非居住者に該当する場合があります。

したがって、

日本人が海外赴任中に東京のマンションを売却する

というケースでも、非居住者としての不動産売却になることがあります。

国税庁も海外勤務中の国内不動産売却について非居住者としての取扱いを案内しています。国税庁

非居住者でも不動産売却の基本的な流れは同じ

大まかな流れは国内在住者と大きく変わりません。

① 不動産会社へ売却相談・査定
↓
② 媒介契約
↓
③ 売却活動
↓
④ 買主決定
↓
⑤ 売買契約
↓
⑥ 決済・所有権移転登記
↓
⑦ 必要に応じて確定申告

となります。

しかし、実際にはこの中に「非居住者特有の手続き」が入ってきます。

注意点① 売買代金の10.21％が源泉徴収される場合がある。

ここが最も重要です。

非居住者から日本国内の土地・建物等を購入する場合、買主は原則として、売買代金を支払う際に10.21％の所得税等を源泉徴収します。

例えば、

売買代金：1億円

だった場合、

源泉徴収額：1,021万円

となり、単純計算では売主へ支払われる金額は、

1億円－1,021万円＝8,979万円

となります。

「1億円で売ったのに、なぜ1億円振り込まれないの？」

と決済当日に慌てないためにも、事前確認が非常に重要です。

なお、これは「売却利益の10.21％ではなく、原則として売買代金に対する10.21％」です。

ただし、源泉徴収が不要になるケースもあります。

例外があります。

買主が個人で、

① 自分または親族の居住用として購入する

かつ、

② 売買代金が1億円以下

という条件を満たす場合には、原則として源泉徴収は不要です。国税庁

つまり、

「1億円以下なら全部源泉徴収不要」

ではありません。

誰が・何の目的で購入するかまで確認する必要があります。

注意点② 10.21％は「最終的な税額」とは限らない。

ここも誤解されやすいポイントです。

源泉徴収された10.21％が、そのまま売主の最終的な譲渡所得税になるとは限りません。

非居住者が日本国内の不動産を売却した場合、取得費・譲渡費用などを基に譲渡所得を計算し、必要な確定申告を行います。

その結果、源泉徴収された税額が実際の税額を上回っていれば、還付を受けられる場合があります。

ですから、

「10.21％取られて終わり」

ではありません。

売却後の確定申告まで含めて考える必要があります。

注意点③ 「納税管理人」が必要になることがある。

海外在住で日本国内に住所等がなく、確定申告や税金の納付・還付などの手続きが必要な場合には、原則として納税管理人を定めます。

納税管理人は日本国内で、

税務署からの書類の受領
確定申告
税金の納付
還付金の受領

などの税務手続きを行うための窓口になります。

個人でも法人でも納税管理人になることができます。

海外へ移住した後に売却する場合は、税理士などの専門家と早めに相談しておくと安心です。

注意点④ 印鑑証明書が取れない場合がある。

海外へ転出すると、日本国内の印鑑登録が利用できなくなるケースがあります。

では、不動産を売却できないのか？

そんなことはありません。

外国に居住しているため日本の印鑑証明書を取得できない場合、不動産登記では、日本の領事が作成する「署名証明（サイン証明）」を印鑑証明書に代えて利用できる場合があります。

また、一定の場合には外国の公証人による署名証明を利用できる取扱いもあります。

ただし必要書類は、売主の国籍・居住国・登記内容などによって変わる可能性があります。

売買契約を締結してから書類を集め始めるのではなく、売却開始時点で司法書士に必要書類を確認する

ことをおすすめします。

注意点⑤ 売買代金を海外口座で受け取る場合。

ここも実務では非常に重要です。

例えば、

日本の買主
↓
香港・シンガポール・米国などの売主口座へ海外送金

という決済も考えられます。

しかし海外送金では、国内振込のように必ずしも即時着金するとは限りません。

すると、

買主「1億円を送金しました」

一方で、

売主「まだ海外口座に着金していません」

という時間が発生する可能性があります。

ここで問題になるのが、

「いつ所有権移転登記をするのか？」

です。

売主としては着金前に所有権を移したくない。

買主としては代金を送ったのに所有権が移らないのは不安。

双方にもっともな理由があります。

海外送金を伴う売買は「決済方法」を先に決める。

この問題は、契約してから考えるのでは遅い場合があります。

例えば、

司法書士が登記書類を事前確認する

海外送金に必要な銀行審査・必要書類を事前確認する

決済日と所有権移転登記のタイミングを明文化する

必要に応じて第三者預託（エスクロー）等の決済手段を検討する

など、取引ごとに安全な方法を設計することが重要です。

特に高額不動産の場合は、

「送金できるか」だけではなく、「代金と所有権をどう安全に交換するか」

まで考える必要があります。

注意点⑥ 海外送金でも源泉徴収を忘れない。

「海外の銀行口座へ直接送るなら、日本の源泉徴収は関係ないのでは？」

と思われるかもしれません。

しかし、そうとは限りません。

国税庁は、非居住者への不動産譲渡対価を国外で支払う場合でも、支払者が日本国内に住所・居所・事務所等を有するときは、源泉徴収が必要になるとしています。

したがって、

海外送金＝10.21％源泉徴収を回避できるということではありません。

非居住者の不動産売却は「最初の設計」が重要。

通常の不動産売却なら、

査定 → 販売 → 契約 → 決済

という流れを考えればよいことが多いですが、非居住者の場合はもう少し早い段階で、

税務
登記
本人確認
必要書類
海外送金
決済方法

まで整理しておくことが重要です。

特に高額物件の場合、契約後になって、

「必要な証明書が用意できない」

「銀行から海外送金を止められた」

「10.21％の源泉徴収を考えていなかった」

「売主は着金後の登記を希望しているが、買主が了承しない」

となると、せっかくまとまった売買が決済直前で止まってしまう可能性があります。

海外在住だからこそ、売却前に専門家をそろえる。

RENOLAZEでは、非居住者の不動産売却についても、

不動産会社
司法書士
税理士
金融機関

など、必要に応じて専門家と確認しながら進めることが重要だと考えています。

海外在住の場合は、通常の不動産売却以上に、

「いくらで売れるか」＋「どう安全に決済するか」

の両方が大切です。

海外在住でも、日本の不動産売却は可能です。

海外に住んでいるからといって、日本の不動産を売却できないわけではありません。

重要なのは、

売却活動を始める前に、非居住者特有の論点を整理しておくこと。

特に、

①10.21％の源泉徴収
②確定申告・納税管理人
③署名証明等の登記書類
④海外送金
⑤決済と所有権移転のタイミング

は、早めに確認しておきたいポイントです。

RENOLAZEでは、マンション・戸建・土地・一棟収益不動産などの売却について、物件ごとの状況に合わせてご相談を承ります。

海外にお住まいで日本の不動産売却をご検討されている方も、まずはお気軽にご相談ください。

「まだ売ると決めていない」

「日本に帰国せず売却できるのか知りたい」

「海外口座で代金を受け取りたい」

といった段階からでも大丈夫です。

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※本記事は2026年10月時点の公的情報を基にした一般的な解説です。実際の税務・登記・海外送金の取扱いは個別事情によって異なるため、税理士・司法書士・金融機関等への確認が必要です。