新宿御苑前・四谷三丁目・曙橋エリアの不動産未来予想
これから資産価値はどうなる？
「新宿のマンション価格は、もう上がりすぎなのでは？」
最近、不動産の購入や売却をご検討されているお客様から、このようなご質問をいただくことが増えてきました。
確かに東京都心部のマンション価格は大きく上昇しています。
では、リノレイズが店舗を構える「新宿御苑前」を中心に、四谷三丁目、曙橋周辺の不動産はこれからどうなるのでしょうか。
今回は、不動産売買の現場から見た「この街の未来」を考えてみたいと思います。
■ 結論：「新宿に近い住宅地」としての価値に注目
私たちがこのエリアを見るうえで重要だと考えているのは、単に「新宿区だから」という理由ではありません。
ポイントは、
新宿という巨大ターミナルの近くにありながら、住宅地として暮らせること。
新宿御苑前・四谷三丁目・曙橋には、この特徴があります。
新宿駅周辺では現在、大規模な都市再編が進んでいます。
東京都・新宿区は、新宿駅と駅前広場、駅ビルなどを一体的に再編する「新宿グランドターミナル」の形成を進めており、2040年代に向けて段階的に街が変わっていく計画です。
つまり今後10年、20年という時間軸で考えれば、「新宿」という街そのものが大きく更新されていくことになります。
その恩恵は新宿駅前だけではなく、周辺住宅エリアにも波及していく可能性があります。
■ 新宿御苑前の未来
新宿御苑前の最大の魅力は、
「都心」と「住環境」が非常に近いこと。
新宿駅、新宿三丁目方面へのアクセスが良好でありながら、少し歩けば新宿御苑という大規模な緑があります。
オフィス、飲食店、商業施設、住宅が混在しているため、「働く場所」と「暮らす場所」の距離が近いのも特徴です。
今後、新宿駅周辺の再整備が進み、新宿全体の利便性や回遊性が向上すれば、新宿駅から少し離れた住宅エリアにも注目が広がる可能性があります。
特に私たちが注目しているのは、
・新宿御苑に近い
・駅徒歩5分前後
・管理状態が良い
・新耐震基準
・1LDK～3LDK
・実需でも投資でも検討できる
といったマンションです。
新築マンションの供給価格が高くなるほど、立地の良い中古マンションが再評価される可能性があります。
■ 四谷三丁目の未来
四谷三丁目は、新宿御苑前とはまた違った魅力を持っています。
一言でいえば、
「都心に住み慣れた人が選ぶ街」
です。
丸ノ内線で新宿方面にも都心方面にもアクセスしやすく、四谷、信濃町、国立競技場、新宿御苑なども生活圏に入ります。
さらに四谷駅前では大規模な市街地再開発が完了しており、オフィス・店舗・住宅・教育・公益施設などを備えた複合市街地が形成されています。
四谷三丁目は、新宿だけでなく「四谷側の発展」の影響も受けられるポジションです。
一方で、大型商業施設が並ぶ繁華街ではありません。
この「派手すぎない」という特徴が、住宅地としてはむしろメリットになる可能性があります。
特にファミリータイプのマンションは供給が限られるため、
70㎡前後・2LDK～3LDK・駅近・管理良好
といった物件は、中長期的にも希少性を維持しやすいと考えています。
■ 曙橋の未来
実は、私たちが面白いと考えているのが曙橋です。
新宿御苑前や四谷三丁目と比較すると、不動産を探し始めた方が最初から「曙橋」を指定するケースは、それほど多くないかもしれません。
しかし実際に歩いてみると、
新宿・四谷・市ヶ谷に囲まれた非常に便利な住宅エリア
であることが分かります。
都営新宿線を利用でき、新宿方面へのアクセスも良好。
四谷三丁目も徒歩圏に入る場所が多く、物件によっては複数駅・複数路線を利用できます。
このエリアで重要なのは「駅名」だけで判断しないことです。
同じ曙橋駅利用でも、
・四谷三丁目にも歩ける
・市ヶ谷方面にも出やすい
・スーパーなど生活利便施設が近い
・大通りから一本入っている
など、立地条件によって評価がかなり変わります。
逆に言えば、
まだ物件ごとの価格差を見つけやすいエリア
とも考えられます。
■ 新宿再開発は、この3エリアにどう影響する？
新宿駅周辺では今後も長期間にわたって都市再編が続きます。
西口地区の大規模開発は2029年度の竣工が予定され、西口駅前広場についても2035年度の概成を目指した整備が進められています。
さらに新宿駅直近地区全体では、東西デッキや駅前広場などを含めた大規模な再編が計画されています。
これは「新しいビルが1棟建つ」というレベルの話ではありません。
新宿駅という巨大ターミナルそのものを作り直すプロジェクトです。
そこで働く人、訪れる人、住みたい人が増えれば、「新宿駅から1～3駅」という住宅エリアの価値にも影響する可能性があります。
新宿御苑前・四谷三丁目・曙橋は、まさにその範囲に位置しています。
■ では、不動産価格はこれからも上がるのか？
ここは慎重に考える必要があります。
私たちは、
「新宿区だから全部上がる」とは考えていません。
今後はむしろ、同じエリアでも物件ごとの差が大きくなる可能性があります。
理由の一つが金利です。
住宅ローン金利が上昇すれば、購入者が借りられる金額や毎月の返済額に影響します。
建築費、人件費、土地価格などが高止まりすれば新築価格を押し上げる一方、金利上昇は購入者の購買力を抑える方向に作用します。
つまり、
「東京だから上がる」という単純な相場から、「本当に価値のある物件が選ばれる相場」へ変化していく可能性があります。
■ リノレイズが考える「今後強い物件」
これから特に重要になると考えているのは、次のような物件です。
① 駅から近い
徒歩5分以内はもちろん、10分以内でも複数駅を利用できる物件は評価しやすいでしょう。
② 管理状態が良い
築年数以上に重要なのが管理です。
修繕積立金、大規模修繕履歴、長期修繕計画などは、購入時だけでなく将来売却するときにも重要になります。
③ 希少な間取り
都心では特に、2LDK～3LDKなど一定の広さを確保した住戸の希少性に注目です。
④ 新宿御苑など「代替できない環境」がある
駅距離だけではありません。
公園、眺望、静かな住環境など、後から作ることのできない価値を持つ物件は強みがあります。
⑤ 売るときの買い手が想像できる
これが非常に重要です。
「自分が気に入るか」だけでなく、
5年後、10年後に誰がこの物件を買ってくれるのか。
そこまで考えて購入することが、不動産選びでは重要になります。
■ 「買う・売る・持つ」の判断
購入を検討している方
相場全体が下がるのを待つより、
「条件の良い物件が適正価格で出たときに判断できる準備をしておく」
ことが重要だと考えています。
人気エリアの優良物件は、相場が多少調整しても必ずしも希望価格まで下がるとは限らないからです。
売却を検討している方
一方で、
「高く出しておけば、そのうち売れる」
という売却方法には注意が必要です。
売出価格と実際の成約価格は違います。
周辺の「販売中物件」だけではなく、「実際にいくらで成約したか」を確認したうえで価格を決めることが重要です。
所有を続ける方
賃料、管理費、修繕積立金、税金、住宅ローン残高、将来の修繕負担まで含め、
「今売却した場合」と「5年間所有した場合」
を数字で比較してみることをおすすめします。
■ 5年後、10年後の新宿を想像してみる
街は突然変わるわけではありません。
再開発が決まり、工事が始まり、新しい建物が完成し、人の流れが変わり、少しずつ不動産の評価も変化していきます。
新宿では、その大きな変化がすでに始まっています。
だからこそ、
新宿御苑前。
四谷三丁目。
曙橋。
この3つの街を、現在の価格だけで評価するのではなく、
「10年後、この街はどうなっているのか？」
という視点で見てみると、不動産選びはもっと面白くなります。
私たちリノレイズは新宿御苑前を拠点として、この街の不動産を日々見ています。
「今売るべきか」
「もう少し持っていた方がいいのか」
「このマンションを買って大丈夫なのか」
「将来売りやすい物件はどれなのか」
不動産は、同じエリアでもマンション・階数・向き・管理状況・間取りによって答えが変わります。
新宿御苑前・四谷三丁目・曙橋周辺で売却・購入をご検討の方は、ぜひリノレイズへご相談ください。
物件を売る・買うだけではなく、「今後どうするのが合理的か」から一緒に考えます。
※本記事は2026年9月時点の公表資料・市場環境をもとにした一般的な見解であり、将来の不動産価格を保証するものではありません。
