2026年10月の不動産市況をどう読むか？

金利上昇でも不動産価格は上がる？「売る・買う」の判断が難しくなる秋へ

こんにちは。RENOLAZE（リノレイズ）です。

2026年もいよいよ10月を迎えます。

最近、不動産の売却や購入をご検討されているお客様から増えているのが、

「金利が上がっているのに、不動産価格はなぜ下がらないの？」

「今売った方がいいのか、まだ持っていた方がいいのか？」

「マンション価格はそろそろ天井なのでは？」

というご相談です。

結論から言えば、2026年10月の不動産市場は「全面的な下落相場」ではありません。

しかし同時に、これまでのような「とりあえず高く出しておけば、そのうち売れる」という市場から、物件によって売れ方に大きな差が出る“選別相場”へ移行しつつあると私たちは見ています。

今回は、2026年10月を迎える不動産市場について、「金利」「地価」「新築マンション」「中古マンション」「売却」「購入」の6つの視点から考えてみます。

1．最大の変化は「金利のある世界」

2026年の不動産市場を考えるうえで、避けて通れないのが金利です。

日本銀行は2026年9月18日の金融政策決定会合で金融市場調節方針を変更しました。日本の不動産市場は、長く続いた超低金利を前提とした市場から、明確に「金利のある世界」へ入っています。

金利上昇が不動産市場に与える影響は単純ではありません。

住宅ローン金利が上がれば、同じ年収でも購入できる物件価格は下がります。

投資用不動産についても、借入金利が上昇すれば毎月のキャッシュフローが悪化するため、投資家が求める利回りは高くなりやすくなります。

つまり理論上は、金利上昇は不動産価格にとってマイナス要因です。

ところが、現実の不動産価格はそれほど単純には動いていません。

2．東京の地価は、まだ上昇している

9月に東京都が発表した2026年の基準地価格を見ると、その強さがよく分かります。

東京都全域の住宅地は前年比＋5.8％。

さらに東京23区の住宅地は＋8.7％となり、23区すべてで平均変動率がプラスとなりました。

商業地についても、東京23区は＋13.3％。

特に住宅地では港区＋16.3％、台東区＋15.6％、文京区＋13.8％と、都心・都心周辺エリアを中心に高い上昇率となっています。

つまり、

「金利が上がった＝東京の不動産価格が下がった」

という状況には、少なくとも現時点ではなっていません。

ただし、ここで非常に重要な数字があります。

東京都の基準地のうち、半年ごとの地価変動を比較できる216地点を見ると、

128地点では2026年前半の上昇率が、その前の半年より鈍化しています。

価格はまだ上がっている。

しかし、上昇する「勢い」には変化が見え始めている。

ここが2026年10月の不動産市場を見るうえで、非常に重要なポイントです。

3．新築マンションにも変化が出始めている

首都圏の新築マンション市場にも興味深い変化があります。

不動産経済研究所が9月17日に公表した2026年8月のデータでは、首都圏の新築マンション発売戸数は1,140戸で、前年同月比12.4％減。

平均価格は9,770万円でした。

東京23区に限れば平均価格は1億3,821万円と、依然として非常に高い水準です。

一方、首都圏の初月契約率は61.1％となっています。

さらに、首都圏の完成在庫は、

2026年1月　3,453戸
↓
2026年4月　3,902戸
↓
2026年7月　4,117戸
↓
2026年8月　4,221戸

と増加しています。

ここから読み取れるのは、

「価格が高いから何でも売れる」という市場ではなくなりつつある

ということです。

建築費、人件費、土地取得費などが高いため、新築価格そのものは簡単には下げにくい。

一方で、購入者側は住宅ローン金利上昇の影響を受けています。

この「売り手は価格を下げにくい」「買い手は高値を追いにくい」という綱引きが、2026年秋以降さらに強くなる可能性があります。

4．中古マンションは「二極化」がキーワード

では中古マンションはどうでしょうか。

東日本不動産流通機構（REINS）は、毎月、首都圏の中古マンションについて成約件数、成約価格、新規登録、在庫などを公表しています。

私たちがこれから特に重要になると考えているのが、平均価格ではなく「物件ごとの差」です。

同じ東京23区でも、

・駅から近い
・再開発エリア
・築浅
・管理状態が良い
・ブランド力のあるマンション
・眺望や方角、階数などに希少性がある

こうした物件には、引き続き購入希望者が集まりやすいと考えられます。

一方で、

駅距離がある、築年数が古い、管理状態に問題がある、修繕積立金に不安がある、競合物件が多い――。

こうした物件では、周辺相場より高い価格設定をすると売却期間が長期化する可能性があります。

つまり今後は、

「東京だから上がる」ではなく、「選ばれる物件だから価格を維持できる」

という市場になっていく可能性があります。

5．売却を考えている方は「最高値」より「売れる価格」を意識

2026年10月時点で売却をご検討されている方に、私たちが特にお伝えしたいのは、

査定価格と成約価格は違うということです。

不動産会社から高い査定価格を提示されると、当然うれしいものです。

しかし、本当に重要なのは「いくらで売り出せるか」ではなく、最終的にいくらで成約できるかです。

たとえば相場が1億3,000万円前後のマンションを、

「まず1億5,000万円で出してみましょう」

と販売した結果、問い合わせが入らず、数カ月後に1億4,500万円、1億4,000万円、1億3,500万円……と値下げしていく。

この販売方法が必ずしも有効とは限りません。

長期間掲載されている物件は、購入希望者から「何か売れない理由があるのでは？」と見られることもあります。

市場の変化が速くなっている現在だからこそ、

売出価格・競合物件・過去の成約事例・現在の問い合わせ状況を見ながら、価格戦略を細かく修正すること

が重要になります。

6．では、購入する人は待った方がいい？

「金利が上がるなら、価格が下がるまで待とう」

そう考える方も多いと思います。

もちろん、それも一つの考え方です。

ただし、不動産購入では「価格」だけを見ると判断を間違えることがあります。

仮に物件価格が5％下がったとしても、その間に住宅ローン金利が上昇すれば、総返済額が必ずしも減るとは限りません。

さらに東京では、新築マンション供給の減少、建築費上昇、土地価格上昇など、価格を下がりにくくする要因も残っています。

したがって、

「価格が下がるまで待つ」のではなく、「価格・金利・自己資金・返済額をセットで判断する」

ことが重要です。

7．2026年10月、私たちはこう見ています

2026年秋の不動産市場を一言で表現するなら、

「価格上昇相場」から「選別相場」への転換点

ではないでしょうか。

東京の地価は依然として上昇しています。

新築マンション価格も高い。

一方で、金利は上昇し、購入者の資金調達環境は以前より厳しくなっています。

そのため、今後はすべての不動産が同じように上昇するのではなく、

立地・築年数・管理状態・希少性・価格設定によって、売れる物件と売れにくい物件の差がさらに広がっていく

と考えています。

8．10月末には、もう一つ大きなイベントがあります

そして10月には、もう一つ注目しておきたい日があります。

日本銀行の次回金融政策決定会合は、2026年10月29日・30日に予定されています。

今後の金融政策についてどのようなメッセージが出るのか。

住宅ローン金利や不動産投資家の資金調達環境にも関係するため、不動産市場にとって重要なイベントです。

だからこそ2026年10月は、

「上がるか、下がるか」

だけで考えるのではなく、

「自分の物件は今の市場でどう評価されるのか」

を見ることが重要なタイミングだと考えています。

売るべきか、持つべきか。答えは物件によって違います。

不動産市場全体が上昇していても、すべての物件が同じように上昇するわけではありません。

反対に、市場が調整局面に入っても、希少性の高い物件には価格が維持されるケースがあります。

大切なのは「ニュースで東京のマンション価格が上がっているから」という理由だけで判断しないことです。

RENOLAZEでは、

「今売った場合の価格」
「保有を続けた場合のメリット・リスク」
「買い替えた場合の資産価値」

まで含めて、物件ごとにご提案いたします。

「今売るべきか？」

「もう少し持っていた方がいいのか？」

「買い替えるなら、どんな物件がいいのか？」

そんな疑問がございましたら、ぜひお気軽にRENOLAZEまでご相談ください。

不動産市場が変わり始めているときほど、重要なのは「相場を当てること」ではありません。

今ある資産を、次の5年・10年に向けてどう組み替えるか。

2026年10月は、それを考える良いタイミングかもしれません。

RENOLAZE（リノレイズ）
不動産の売却・購入・買い替え・資産形成のご相談を承っております。