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中古マンションの売却には欠かせない「減価償却」とは

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中古マンションの売却には欠かせない「減価償却」とは

マンションのような不動産売却をおこなって生じる所得は、課税譲渡所得と呼ばれます。

 

課税譲渡所得は、他の所得とは別の計上が必要となり、所得税と住民税が課税されます。


この計上には、普段あまり目にしない「減価償却」という項目が存在します。


今回は、その減価償却についてご紹介します。


中古マンションの売却には欠かせない「減価償却」とは:会計上の概念


減価償却


マンションは、その土地と建物で成り立っていますが、土地に関しては減価償却を行いません。


減価償却とは、マンション・住宅の建物部分にのみ、一定の法則に従ってその購入価額を減少させていく手続きのことです。


マンションや住宅は年数が経過すると劣化していきますが、土地に関しては価値が下がらないという前提となっているため、建物のみ減価償却を行うようになっています。


こうすることで、現在の建物に対する価値が判別しやすくなっています。


中古マンションの売却には欠かせない「減価償却」とは:計算方法


続いて、減価償却の計算方法についてご紹介します。


減価償却には、2種類の計算方法があります。


   定額法

   定率法


不動産の場合は、①の定額法を用います。


イメージとしては、3,000万円で購入したマンションの価値を、年に250万円ずつ引いて計上していくような形です。


この250万円を「償却費」といい、1年目は2,750万円、2年目は2,500万円、3年目は2,250万円…というように建物の価値が減少していくイメージで、概ね構いません。


詳細の計算式は、以下のようになります。


償却費=建物購入価格×0.9×償却率()×経過年数


※償却率とは、建物の構造や耐用年数・用途によって異なります。


中古マンションの売却には欠かせない「減価償却」とは:課税譲渡所得


減価償却


減価償却について解説してきましたが、ここで立ち戻って「課税譲渡所得」の計算方法についてご紹介します。

 

課税譲渡所得=譲渡価額(1)-取得費-譲渡費用(2)

      =譲渡価額(1)(購入価額-減価償却費)-譲渡費用(2)

※印は、下記を参考にしてください。

 (1)の譲渡価額とは売却した不動産の価格

 (2)譲渡費用とは、売却に伴って発生した仲介手数料や印紙代等のことです。

 

ここまで読んでいただけましたら、課税譲渡所得が計上でき、確定申告も可能となるでしょう。


まとめ


中古マンションの売却には欠かせない課税譲渡所得と、その中でも特殊な項目「減価償却」についてご紹介しました。


減価償却についてご理解いただくことで、確定申告にて源泉徴収税額の還付を受けられるケースもありますよ。


中古マンションの売却を検討している方で、減価償却についてお悩みの方はお気軽にRENOLAZEまでご相談下さい

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