中古マンションを賃貸に出す際や売却する際に、考慮しなければならない減価償却。
言葉は知っているけれど、実際どんな内容なのか詳しくはわからないという人もいるかもしれません。
今回は減価償却とは何か、また計算方法について詳しく紹介しますので、気になる人はぜひチェックしてみてください！
中古マンション売却や貸出し時に必要な減価償却とはそもそもなに？
建物や設備は、長く住むにつれ経年劣化しますので、そのぶん不動産の価値が下がっていきます。
減価償却とは、価値が下がった分を決められたルールに従って計算し、固定資産税を減少させる仕組みのことをいいます。
経費として計上するものなので、建物を自宅として使っている場合は手続きが不要です。
保有している中古マンションを賃貸として貸し出している場合や、売却する場合など、税金の申告が必要なケースで採用されます。
賃貸の場合は家賃収入に対する所得税、売却の場合は保有しているのが自宅・賃貸に関係なく不動産譲渡所得がかかるので、経費として計上することで税金の額が減ることになります。
なお減価償却は、経年劣化によって価値が減っていくものが対象なので、月日が経っても価値に大きな変動がない土地は対象にはなりません。
土地の値下がりは、不動産市場の変化によるもので経年劣化ではないとされているからです。
そのため、中古マンションで減価償却をする場合には、建物と土地を分けて建物価格のみを対象に計算します。
中古マンション売却や貸し出す時に必要な減価償却の計算方法
では次に、実際にどんな計算方法で減価償却費を出すのか詳しくみてみましょう。
まず、計算方法は定率法と定額法の2種類ありますが、平成28年度4月1日以降に取得した建物は定額法と決められています。
なお定率法は、この計算方法で算出したいと申し出ない限り、採用されません。
定額法での「減価償却費」は、「建物の購入価格」に「償却費」を掛けて算出します。
これを踏まえた上で、次は償却費の算出方法を説明します。
マンションの場合、新築時に構造や用途、材質や工法によって耐用年数が決められています。
中古で取得したマンションの場合は、「新築時の耐用年数－経過年数＋経過年数×0.2＝取得時の耐用年数」で耐用年数を算出します。
算出した耐用年数を国税庁が定めた耐用年数表でチェックすると、償却率がわかります。
たとえば、耐用年数が30年と算出された場合は、償却率が0.034となるのです。
建物の購入価格にこの償却率を掛けると、減価償却費が算出されます。
まとめ
事前に正しい知識を持っておくことで、中古マンションを賃貸として貸し出す際や売却する際、スムーズに手続きが進められますね。
もし計算方法でわからないことがあれば、気軽に不動産会社へ相談してみましょう。
東京都内で中古マンションを売却するなら、RENOLAZEまでぜひお問い合わせください。
