不動産を購入する際に知っておきたい不動産知識のひとつに、「建ぺい率」と「容積率」があります。
それぞれの単語をなんとなく耳にしたことはあっても、その内容について詳しくご存じない方も多くいらっしゃるのではないでしょうか。
この記事では、建ぺい率と容積率の違いや、それにより課せられる建築制限について解説します。
不動産購入前の予備知識！建ぺい率と容積率の違いとは？
まず建ぺい率とは、その土地の面積と、そこに建てられた建物面積の割合のことです。
「その土地のどれくらいを建物用として使用できるか」を定めた割合とも言えます。
一方容積率は、敷地面積と延床面積（すべての階の合計床面積）の割合です。
建ぺい率の上限が、用途地域ごとに30％～80％の間で指定されるのに対し、容積率の上限は、用途地域ごとに50％～1300％の間で指定されます。
ただし、前面道路が12m未満の場合には、「道路幅×0.4または0.6×100」で算出された数字と、用途地域ごとに定められた容積率を比較し、どちらか低いほうの値を適用します。
つまり、前面道路が5mで5×0.4×100＝200％と算出されたとしても、用途地域で容積率が180％と指定されている場合には180％が適用されるのです。
不動産購入前の予備知識！建ぺい率や容積率による建築制限とは？
家を建てる際には、建ぺい率や容積率により、建てられる家の規模が大きく制限されます。
たとえば、仮に100㎡の土地を所有していても、建ぺい率60％と指定されている場合には、60㎡までの家しか建てられません。
また、容積率100％と指定された地域にある100㎡の土地に家を建てる場合には、全フロアの合計床面積を100㎡までに納める必要があります。
つまり、どれだけ広い土地を購入したとしても、そこに大きな家を建てられるとは限らないということです。
さらに、建ぺい率や容積率以外にも、斜線制限や日影規制など、さまざまな建築制限があります。
建築可能な建物の大きさは、これらの制限が組み合わされて最終的に決まるため、指定された建ぺい率や容積率を上限まで使えないことも珍しくありません。
