【不動産市場に変化？】レインズ上では、毎日のように大幅な値下げが始まっています。

こんにちは。株式会社RENOLAZEです。

私たちは日々、売却物件・購入物件を探すために「REINS（レインズ）」を確認しています。

レインズとは、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営する、不動産会社間の物件情報ネットワークです。不動産会社はここから売買物件を検索し、成約した場合には成約価格等が登録されます。

そのレインズを毎日見ている中で、最近、私たちが強く感じている変化があります。

それは、

「価格変更」、しかも数百万円単位の大幅な値下げをする売却物件を目にする機会が増えてきたことです。

これは、少し気になる動きです。

1億円の物件が、一気に数百万円下がる

もちろん、これまでも売れない物件が値下げされることは珍しくありませんでした。

しかし最近は、

「100万円下がった」
「200万円下がった」

という程度ではなく、物件によっては、500万円、1,000万円と価格を変更するケースを目にすることがあります。

※ここはRENOLAZEが日々レインズを確認する中で感じている現場感であり、現時点で「市場全体で大幅値下げが急増した」と公式統計から断定するものではありません。

では、何が起きているのでしょうか。

売主の「希望価格」と買主の「買える価格」がズレ始めている。

現在の不動産市場を見るうえで、私たちが注目しているのが、

売出価格と成約価格の乖離です。

東日本レインズが2026年1月に公表した長期データでは、首都圏中古マンションについて、2024年8月以降、新規登録㎡単価が成約㎡単価を上回るようになり、その乖離が拡大したとされています。

簡単に言えば、

「売主が売りたい価格」と「実際に買主が買う価格」の間に差が生じている

ということです。

これまで不動産価格が上昇してきたため、

「前の部屋が1億円で売れたから、うちは1億500万円」

「近所が1億2,000万円だから、1億2,500万円から始めよう」

という強気の価格設定でも買主がついてくるケースがありました。

ところが、その状況に変化が出始めている可能性があります。

「不動産価格が暴落している」という話ではありません。

ここは非常に重要です。

レインズの最新公表資料は、2026年9月10日に2026年8月度の月例マーケットウォッチまで更新されています。

また、2026年1～3月の中古マンションについても、首都圏では多くの地域・築年帯で成約㎡単価や成約価格が前年同期を上回っていました。

つまり、

「値下げ物件が目立ってきた＝東京の不動産価格が全面的に下落し始めた」

と結論づけるのは早すぎます。

むしろ私たちが注目しているのは、

「高くても売れる物件」と「値下げしないと売れない物件」の差です。

これから、この二極化がさらに重要になる可能性があります。

金利上昇は無視できない。

そして現在の不動産市場で、もう一つ大きな変化があります。

金利です。

住宅購入者が同じ年収、同じ自己資金だったとしても、住宅ローン金利が上昇すれば、毎月の返済額は増加します。

投資用不動産も同じです。

借入金利が上昇すれば、同じ家賃収入でも投資家の手元に残るキャッシュフローは減ります。

つまり売主から見ると、

「物件の価値は変わっていない」

と思っていても、

買主から見ると、

「その価格では収支が合わない」

ということが起こります。

このズレが大きくなれば、売主側が価格を調整しない限り成約しにくくなります。

だから今、購入希望者には面白い市場になってきた。

ここからが今日一番お伝えしたいところです。

不動産を購入したい方にとって、これは必ずしも悪い話ではありません。

むしろ、

ここ数年では少なかった「価格交渉のできる物件」が増える可能性があります。

例えば、

1億2,000万円
↓
1億1,500万円
↓
1億980万円

と値下げしてきた物件。

ここで見るべきなのは、

「500万円値下げしたからお得！」

ではありません。

重要なのは、

「1億980万円なら本当に適正なのか？」

です。

過去の成約価格、同じマンションの成約履歴、周辺相場、㎡単価、築年数、階数、方角、眺望、管理状態などを確認する。

そして、

「もう一段交渉できる余地があるのか」

まで分析する。

ここは一般の不動産ポータルサイトを眺めているだけでは分かりにくい部分です。

一方、売却を考えている方には重要な局面です。

売却側は逆です。

一番避けたいのは、

「とりあえず高く出して、売れなかったら下げればいい」

という売却戦略です。

例えば相場1億円前後の物件を1億1,500万円で売り出す。

問い合わせがない。

1億1,300万円。

まだない。

1億980万円。

それでもない。

1億500万円……。

こうなると、購入検討者や不動産会社から、

「ずっと売れていない物件」

として見られてしまうことがあります。

結果的に、最初から適正な価格戦略を取った場合より、売却まで長期化する可能性があります。

だからこそ今後は、

「いくらで売りたいか」ではなく、「現在の市場なら、どの価格帯に買主がいるのか」

を見ることが非常に重要です。

RENOLAZEでは「売出価格」より「成約価格」を重視します。

SUUMOなどのポータルサイトに出ている価格は、基本的には売主が現在売りたい価格です。

それだけを見ても、本当の相場は分かりません。

レインズには成約情報が蓄積されているため、不動産会社は実際の取引データも参考にしながら価格を検討できます。

私たちRENOLAZEが重視するのは、

「いくらで売りに出ているか」より、「実際にいくらなら買主が買っているのか」。

ここです。

これから数カ月、かなり注意して見ています。

私たちは現在、

「値下げ件数が増えているのか」

「値下げ幅が大きくなっているのか」

「売出価格と成約価格の差が広がっているのか」

「どのエリア・価格帯から変化しているのか」

を注意して見ています。

不動産市場の転換点は、ニュースで「不動産価格が下落しました」と報道されてから始まるわけではありません。

その前に現場では、

問い合わせが減る。

内見が減る。

指値が増える。

売却期間が延びる。

そして、値下げ物件が増える。

こうした小さな変化が起きます。

今回レインズを見ていて感じる「大幅値下げが目につく」という現象が、本当に市場全体の転換点なのか。

それとも、一部の高値出し物件の価格調整にすぎないのか。

ここはまだ断定できません。

だからこそ、私たちは毎日のレインズの変化を追っています。

購入を検討されている方へ。

気になっている物件があれば、

「この価格は高いですか？」

と聞いてください。

RENOLAZEでは、現在の売出価格だけではなく、周辺相場や過去の成約事例などを確認しながら、

「いくらなら買ってもいいのか」

を一緒に考えます。

そして価格交渉の余地があると判断すれば、その可能性も探ります。

売却を検討されている方へ。

「まだ売ると決めていない」という段階でも構いません。

むしろ相場が動き始めている可能性がある時ほど、

「今ならいくらで売れる可能性があるのか」

を把握しておくことが重要です。

査定価格を高く提示するだけなら簡単です。

私たちが大切にしたいのは、

査定額ではなく、実際に売れる可能性の高い価格と、そのための売却戦略です。

市場が変化している今だからこそ、購入も売却も「なんとなく」ではなく、データを見ながら判断する。

RENOLAZEでは、これからもレインズで日々起きている変化を、現場からお伝えしていきます。

「この物件、今買って大丈夫？」

「今売るべき？ もう少し待つべき？」

そんな段階から、お気軽にご相談くださいませ。