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マンション売却前に住宅ローン繰り上げ返済はあり?なし?

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マンション売却前に住宅ローン繰り上げ返済はあり?なし?

「今のマンションを売却して、新しいところに住みたい。でも住宅ローンがまだ残ってる

こんな時、考えるべきことが繰り上げ返済です。

繰り上げ返済で残りのローン支払を完了してから売却するのと、まだローンが残ったままでマンションを売却するのと、どちらがお得なのでしょうか?


繰り上げ返済

 

そもそもローンを完済しなければマンション売却できない


まず前提として、住宅ローンが残ったままではマンション売却自体ができません。

冒頭で「またローンが残ったままでマンションを売却する」と記載していますが、正確には「マンション売却で得たお金で残っているローンを完済する」ということです。

住宅ローンが残っているうちは、マンションには抵当権が設定されたままです。

抵当権は、ローン返済が滞った場合に融資をした物件を銀行が売却し、残債を回収する権利です。

仮にまだローンが残ったまま売り出すと、マンションを購入してくれた方はご自分で契約した住宅ローンの返済+売主様の残債務も支払わなくてはなりません。

そんな物件は当然買い手が付きにくくなるため、売却代金を充てて残債務を支払おうと考えていても、ずっと売れ残ってしまい計画が思い通りにいかない可能性が高いのです。

 

マンション売却のために繰り上げ返済をする際のポイント


住宅ローンが残ったままのマンションを売却するには、繰り上げ返済で完済する方法があります。

ただし、「いつ頃売りたいのか」によって、繰り上げ返済する方が良いケースとそうでないケースに分かれます。

 

近いうちに売りたいと考えている方には、繰り上げ返済をすることで売却価格を比較的自由に設定しやすくなります。

また、繰り上げ返済をする=将来支払う予定だった利息を削減することができるので、元々予定していた返済金額の総額より少ない額で完済することができます。

 

一方、今すぐではなく数年後に売る予定であれば、一括返済をすることで金利の負担は減るものの、多額の現金を手離すことになってしまいます。

そのため、マンション売却後に万が一の事態が起きた時、用意できる資金がなく困ってしまうことになりかねません。

特にファミリー世代にとっては、いざという時に備え手元の資金が不足することは、かなりデメリットといわざるを得ないでしょう。

 

売却益で住宅ローン完済をめざす場合の注意点


売却益で残債務を完済する場合、手元の資金が大幅に減ってしまう心配はありませんが、売れなければ清算できません。

また、売れるまでの間の維持費や税金もかかってきます。

もし売却益だけでローンを完済できなかった場合は、手元の資金から残債務の支払いを行う必要も出てきます。

確実に売れる見込みがある+いざとなれば手元の資金と合算して完済できるならともかく、そうでない場合はかなり不確定要素の多い選択と言えるでしょう。


繰り上げ返済



まとめ


マンション売却ではローンを完済させる必要がありますが、繰り上げ返済にしても売却益で完済するにしても、どちらの方法もそれぞれリスクはあります。

もし「まだローンの支払いが残っているけれどもマンションを売却したい」とお考えの場合は、そのリスクをよく考慮したうえで決めましょう。

 

中古マンション売却に関するご相談は、RENOLAZEまでぜひご相談ください

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