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売却時の譲渡所得税控除の特例と購入時の住宅ローン控除はどっちがお得?

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売却時の譲渡所得税控除の特例と購入時の住宅ローン控除はどっちがお得?

 

結婚したり子どもが生まれたり、ライフスタイルの変化で、マンションの買い替えを考える方も多いのではないでしょうか。

 

不動産を売る際、マイホームの売却であれば、譲渡所得のうち3000万円が控除されます。

 

一方、新しい家の購入時にローンを組むと、住宅ローン減税が適用されます。

 

住み替えで両方使えればいいのですが、この2つの減税は同時に適用することができません。

 

どっちを適用すれば、よりお得なのでしょうか?


住宅ローン控除はどっちがお得?

 

マイホーム売却時の譲渡所得3000万円控除の特例とは

 

何かを売って利益が出た場合、その利益(所得)に対して、税金がかかります。

 

しかし、自分が住んでいた住宅を売り、利益が出た場合は、3000万円までは控除されるという特例があり、譲渡所得税が課税されません。

 

例えば、4000万円で8年前に購入したマンションを、5000万円で売却し、譲渡費用(仲介手数料、登記費用等)が100万円かかったとします。

 

減価償却後の取得額を3700万円とすると、

 

譲渡所得=5000万-(3700万+100万)=1200万円

 

5年を超える所有の場合、長期譲渡の税率、20.315%がかかるので、

 

譲渡所得税=1200×20.315=およそ234万円

 

となります。

 

ただ、マイホームの場合は3000万円まで特例で控除されますから、課税所得1200万円は範囲内。

 

つまり譲渡所得税は0円となり、本来かかる234万円分、得となります。

 

住宅ローン減税

 

もし、住み替え先のマンションでローンを組むとします。

 

このローンが10年を超えている場合、住宅ローンの年末残高の1%が10年間控除され、還付されます。

 

一般住宅では4000万円、長期優良住宅等の認定住宅では、5000万円が限度額です。

 

例えば、4000万円を金利1.2%、35年返済で借りた場合、1年目は38万円超、年々残高は減りますが、10年目でも30万円が控除されます。

 

つまり、10年間で340万円を超える金額になります。


売却時の譲渡所得税控除

 

どっちが得?

 

今回例に出した金額・金利の場合、売却時の3000万円の特別控除の特例では、234万円の譲渡税がかかりません。

 

購入時の住宅ローン控除では340万円が戻ってくるため、こちらの方が106万円の得となります。

 

ただ、不動産の売却・購入は、人それぞれ全く条件が違いますし、価格も金利も、また自己資金等の状況も変わってきます。

 

どっちがどれだけ得かは、実際に売却先が見つかってみないと分かりません。

 

マンションの買い替えを検討する際は、二つの控除どっちも使うことはできない、ということを念頭に置いて、考えてみてくださいね。

 

まとめ

 

3000万円の控除の特例を使わない場合、譲渡税は一括で納めることになりますが、住宅ローン控除は10年の期間、毎年戻ってくるものです。

 

期間が異なりますから、ますますどっちが得か、そしてご家族にとってよい選択かは、異なるかもしれません。

 

資金計画も立てながら、買い替えというイベントを、楽しんでくださいね。

 

私たちRENOLAZEでは、中古マンションの売却査定も行っております。

 

不動産売却で何かご不明な点等ございましたら、お気軽に当社スタッフまでお問い合わせくださいませ

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