結婚したり子どもが生まれたり、ライフスタイルの変化で、マンションの買い替えを考える方も多いのではないでしょうか。
不動産を売る際、マイホームの売却であれば、譲渡所得のうち3000万円が控除されます。
一方、新しい家の購入時にローンを組むと、住宅ローン減税が適用されます。
住み替えで両方使えればいいのですが、この2つの減税は同時に適用することができません。
どっちを適用すれば、よりお得なのでしょうか？
マイホーム売却時の譲渡所得3000万円控除の特例とは
何かを売って利益が出た場合、その利益（所得）に対して、税金がかかります。
しかし、自分が住んでいた住宅を売り、利益が出た場合は、3000万円までは控除されるという特例があり、譲渡所得税が課税されません。
例えば、4000万円で8年前に購入したマンションを、5000万円で売却し、譲渡費用（仲介手数料、登記費用等）が100万円かかったとします。
減価償却後の取得額を3700万円とすると、
譲渡所得＝5000万－（3700万＋100万）＝1200万円
5年を超える所有の場合、長期譲渡の税率、20.315％がかかるので、
譲渡所得税＝1200×20.315＝およそ234万円
となります。
ただ、マイホームの場合は3000万円まで特例で控除されますから、課税所得1200万円は範囲内。
つまり譲渡所得税は0円となり、本来かかる234万円分、得となります。
住宅ローン減税
もし、住み替え先のマンションでローンを組むとします。
このローンが10年を超えている場合、住宅ローンの年末残高の1％が10年間控除され、還付されます。
一般住宅では4000万円、長期優良住宅等の認定住宅では、5000万円が限度額です。
例えば、4000万円を金利1.2％、35年返済で借りた場合、1年目は38万円超、年々残高は減りますが、10年目でも30万円が控除されます。
つまり、10年間で340万円を超える金額になります。
どっちが得？
今回例に出した金額・金利の場合、売却時の3000万円の特別控除の特例では、234万円の譲渡税がかかりません。
購入時の住宅ローン控除では340万円が戻ってくるため、こちらの方が106万円の得となります。
ただ、不動産の売却・購入は、人それぞれ全く条件が違いますし、価格も金利も、また自己資金等の状況も変わってきます。
どっちがどれだけ得かは、実際に売却先が見つかってみないと分かりません。
マンションの買い替えを検討する際は、二つの控除どっちも使うことはできない、ということを念頭に置いて、考えてみてくださいね。
まとめ
3000万円の控除の特例を使わない場合、譲渡税は一括で納めることになりますが、住宅ローン控除は10年の期間、毎年戻ってくるものです。
期間が異なりますから、ますますどっちが得か、そしてご家族にとってよい選択かは、異なるかもしれません。
資金計画も立てながら、買い替えというイベントを、楽しんでくださいね。
私たちRENOLAZEでは、中古マンションの売却査定も行っております。
不動産売却で何かご不明な点等ございましたら、お気軽に当社スタッフまでお問い合わせくださいませ。
