みなさんの中でも、投資や一時的に部屋を空けていることを理由に賃貸に出している方もいるでしょう。
しかし、新しい物件の購入などに伴い、その賃貸中の物件を売却するケースがあるかと思います。
でも現居住者がいる状況の中で、どうやって手続きをすればいいか分からないという人もいるかもしれません。
今回は、賃貸中のマンションの売却におけるポイントを説明します。
ぜひ参考にしてみてください。
賃貸中のマンションの売却方法① 必ずしも現居住者を退去させる必要はない
まず賃貸中のマンションを売却となると、現在の居住者のことを考えると思います。
まずは居住者に退去してもらい、室内を掃除して…というイメージがあるかもしれませんが、必ずしもそうとは限りません。
賃貸中のマンションを売却する方法としては主に2つの方法があります。
1つ目は先ほどのイメージ通り、入居者が退去し、空室にして売却する方法です。
賃貸借契約に基づいて、事前に告知し期間満了となったら退去してもらいます。
なお、入居者へは、あらかじめ時間に余裕を持ってきちんと伝えるようにしましょう。
法律では、契約満了する前の約1年から半年前までに更新を行わない旨を伝えるように決まっています。
入居者が退去を拒む場合は、立ち退き料や引っ越し代なども負担することも考えましょう。
トラブルにならないためにも、日頃から良好な関係を気づいておくことが大切です。
2つ目は、入居者がいる状態で売却する方法です。
つまり、賃貸の所有者変更という形になります。
ここでのメリットは、入居者へ対して余計な手間を取らせないことです。
所有者となる売り手と買い手での手続きとなりますので、それだけで済みます。
また多くの場合、現居住者との賃貸契約の際に不動産会社が仲介に入ってくれているかと思います。
所有者が変更になった場合も、その不動産会社が入居者への告知や契約変更の手続きを行ってくれるでしょう。
なお、所有者の変更については入居者への承諾は必要ありませんが、変更の通知や必要に応じて家賃の支払い先や連絡先を伝える必要があります。
賃貸中のマンションの売却方法② 普通の売却とは価格が違う！？
マンションや不動産の売却にあたって、一番気になるのはやはりその売値がいくらになるかということではないでしょうか。
実は、賃貸用の物件を売る場合と自宅用の物件を売る場合では、価格のつけ方が異なっています。
自宅用の物件の場合、周辺の相場や似たような条件の物件の販売価格を参考に価格が決定されます。（近隣事例比較法）
一方で、賃貸用の物件の場合、まずその物件によって将来得られるであろう収益を予測します。
そこからコストを差し引いて、価格を決定します。
これを収益還元法と言います。
簡単に言うと高い賃料が見込める物件ほど、売却額が高くなるということです。
一般的に賃貸用より居住用として売却する方が、その価格は高くなります。
すでに入居者がいる物件は、内見のしづらさやその後の経年劣化を考慮して、売却額が低く設定される傾向があります。
可能であれば、入居者に購入を持ちかけてみる、居住用として売却するなどして出来るだけ高く売却できるように工夫してみましょう。
まとめ
いかがでしょうか。
賃貸中のマンションはその売り方や現居住者との交渉の進め方など様々な選択肢があります。
売却方法をしっかり理解し、不動産会社とも相談した上納得のいく価格での売却を行いましょう。
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