マンションの売却をする際に、不動産広告などでは総額を提示していることが普通ですし、買主も自分の予算とマンションの総額を見て検討します。
しかし実際に売買をする際には、土地と建物の価格を別々に決定する必要があります。
この割合を決めることを按分といいます。
何故このようなことが必要になってくるのかご説明いたします。
マンション売却時の按分①そもそも按分とは？
マンションの譲渡の際には、総額だけではなく土地代と建物代として、その内訳が不動産書類に記載されます。
それは土地が非課税で減価償却しないものであるのに対し、建物は課税で築年数が経つほどに価値が低くなっていくため、区別して表記する必要があります。
売主は譲渡の後に、消費税を税務署に支払う必要があり、その金額を抑えるためにも非課税の土地の比率を上げたいと考えます。
しかし買主は、減価償却という形になり所得税を減らすことができ、各種控除を利用できる建物代金の比率を上げたいと考えます。
全体総額は合意できても、この按分で合意できないと契約を結ぶことができません。
マンション売却時の按分②割合を決める方法
按分の割合を決める方法はいくつかあります。
売主と買主の間で話し合いを行い、譲渡代金の割合を決めることも可能です。
しかしながら、売主と買主で考えることは全く逆で、お互いの合意を図ることが必須となるため、個人間で按分を決めるのは難しいと言えます。
そこで一般的に多いのは、固定資産税の評価額に基づいて決めるというものです。
固定資産税の課税の標準としての役割のほか、登録免許税や不動産取得税の課税の標準にもなっていて分かりやすいです。
また決まった基準により査定されている額であるため、お互いにとって公平な按分になるといえますが、あまりにもどちらかに偏った割合にすると、国税庁から指摘を受けることもあるので注意しましょう。
この按分がどうしても納得できない場合には、不動産鑑定士にお願いして、評価をしてもらう方法もあります。
固定資産税の評価額算出のように、一定の基準のみに則った査定ではなく、そのマンションに合った査定をしてもらうことができます。
これにより自分にとって、有利な按分に話を進めることも可能と言えます。
しかし、不動産鑑定士に鑑定評価書を作成してもらうには数十万の費用が掛かるうえ、必ずしも、自分の思い通りの結果がでるわけではないという点が難点でもあります。
まとめ
いかがでしたでしょうか。
売主が有利になることを隠したまま、譲渡を進めることもトラブルの原因となるので、お互いが納得できる按分を決めるようにしましょう。
私たちRENOLAZEでは、中古マンションの売却査定も行っております。
なにかご不明点がございましたら、お気軽に当社までお問合せください。
