不動産を売却しようと考えたとき、契約前に必ず確認しておくべきことがあります。
物件の特徴や状態はもちろんですが、とくに明記しなくてはならないのが物件の瑕疵に関する点です。
今回はマンション売却を考えている方に向けて、契約不適合責任とは何か、売却時における注意点についてご紹介します。
不動産売却における「契約不適合責任」と「瑕疵担保責任」の違い
不動産を売却する際、売主は契約に合った目的物を引き渡す責任を有しています。
これを契約不適合責任と呼び、契約後に瑕疵が発見された場合、売主は何らかの方法で買主に対する賠償が必要です。
対象物の数量・種類・品質において契約内容と一致しない場合に契約不適合と見なされますが、売主へ責任を追及するには、知ってから一年以内に通知しなくてはいけません。
ただし売主が故意に瑕疵を隠していた場合、一年の期間がなくなるため、売却前に不安に思った点はすべて伝えておきましょう。
似た言葉で「瑕疵担保責任」がありますが、これは2020年4月の民法改正前に使われていた言葉です。
法改正によって「契約不適合責任」に名称が変わり、売主の責任が増したとともに、買主が売主に請求できる権利が追加されました。
法改正前は「隠れた」瑕疵が対象だったのに対し、改正後は契約と合わないものがすべて対象になります。
そのため売主が瑕疵を知らず隠していたわけではなくても、契約内容と合わない物件を引き渡してしまうと、その責任を負わなくてはいけません。
不動産の見えない場所までていねいに確認しながら、売却活動を進めましょう。
不動産売却時に確認すべき契約不適合責任における注意点
法改正によって売主の責任は増しましたが、注意すべきポイントを理解しておくことによって、未然にトラブルを防ぐことが可能です。
まず、売主・買主双方が承知のうえか否かに関わらず、契約と合っていないものは契約不適合とみなされます。
瑕疵の大小関わらずすべての内容を通知しなくてはならないため、契約前に必ず契約書の特約を確認しておきましょう。
また、買主が請求できる権利が広くなった点にも注意が必要です。
法改正後、契約解除や損害賠償請求にくわえ、買主の権利として新たに追完請求や減額請求が認められました。
そのため、契約の解除には至らないような軽微な瑕疵でも、売主は修繕や代金の減額によって買主に対して賠償する責任があります。
ただ、不動産の瑕疵は目に見えない場所で起きていることが多く、目視検証だけで発見するのは非常に難しいでしょう。
自分で確認するのはもちろん大切ですが、不動産会社などのプロの目線から契約時に問われやすい内容を教えてもらうことも重要です。
まとめ
不動産を売却する際、契約不適合責任についてきちんと学んでおくことは、売却後のトラブル防止につながります。
知らなかったでは済まされない問題のため、売却時の注意点を把握してスムーズな取り引きを心がけましょう。
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