抵当権の名前は知っているけれどどんな役割をするものなのか、よくわからない方もいるのではないでしょうか？
この記事では、抵当権とはなにか、抵当権を抹消する方法、抵当権がついていても売却する方法についてご紹介します。
不動産売却時に重要になる抵当権とは？抹消する方法について
抵当権とはなにか？
抵当権とは住宅ローンの返済ができないときに、不動産を担保とする権利です。
何らかの理由でローンの返済ができなくなったとき、担保にした不動産は取られてしまいます。
どういうことかというと、万が一のとき銀行は担保である不動産を売って、債権を回収するからです。
しかし、この抵当権は住宅ローンを完済すると抹消できます。
抵当権を抹消する方法について
不動産を売却するためには、抵当権を外すことが必要になります。
住宅ローンを完済すれば自動的に消えるものではなく、抵当権を抹消するための手続きが必要です。
この手続きは抵当権抹消登記といい、売却したい不動産があるエリアを管轄する法務局にておこないます。
必要な費用としては登録免許税があり、不動産ひとつにつき1,000円です。
また、司法書士に依頼する場合は、15,000円から20,000円の費用がかかるでしょう。
住宅ローンの残債アリでも不動産売却できる方法と流れとは
実は、住宅ローンの残債が残っている状態でも売却は可能です。
ここでは、残債がある場合の売却方法を2つご紹介します。
アンダーローンとは
不動産を売却する場合、不動産を売却して得た資金でローンを完済できることを、アンダーローンといいます。
たとえば、「住宅ローンが2,000万円残っているが不動産が3,000万円で売却できる」などといったケースは、アンダーローンとなります。
住宅ローンの残債を確認しアンダーローンになる場合は、そのまま不動産会社と媒介契約を結び、買主を募集すると良いでしょう。
オーバーローンとは
一方で、不動産を売却しても、ローンが残ってしまうケースをオーバーローンといいます。
たとえば、「住宅ローンが3,000万円残っているが不動産が2,000万円でしか売却できない」などといったケースが該当します。
この場合は売却しても返済できなかった分を、自己資金などでまかなう必要があります。
しかし、新しい住居に住み替える場合は、「住み替えローン」を利用することが可能です。
これは、旧居の住宅ローン残債を新居購入ローンに組み入れる形のローンです。
住み替えローンを利用すれば、今の家の残債が残っていても売却できるようになります。
注意しなければならないのは、「住み替え」が条件になっていることです。
新居の契約と旧居の売却が決まっており、売却額が決定しないとローンの契約額も決められません。
そのため、とてもタイトなスケジュールになるでしょう。
また、新居購入費用と旧居の残債を合わせてローンを組むので、借り入れ額が大きくなり審査も厳しくなります。
月々の返済額も高額になるので、返済計画をしっかりと立てたうえで申し込みしましょう。
まとめ
住宅ローンが残っていても家を売却する方法はあります。
まずは、現在どれくらい住宅ローンの残債があるのかを確認しましょう。
もしオーバーローンになる場合は、住み替えローンなどを検討したり、売却について不動産会社に相談してくださいね。
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