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不動産売却時の減価償却とは?計算方法と注意点

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不動産売却時の減価償却とは?計算方法と注意点

不動産売却時の減価償却とは?計算方法と注意点

不動産売却時に必要になる減価償却は、計算方法がわかれば難しくありません。
この記事では、減価償却の計算方法や確定申告についてご紹介します。

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不動産売却後の税金計算で大切な減価償却費とは?

減価償却とは、時間が経過するにつれ価値が下がっていく固定資産について使われる会計処理です。
具体的には、法律で定められた一定期間に渡って、固定資産の購入費用を分割して毎年計上します。
不動産においてはマンションや建物などの固定資産が、減価償却の対象になります。
また、所有しているマンションの売却で得られた利益のことを「譲渡所得」といいます。
売却して譲渡所得が発生したら、この譲渡所得は課税対象となり、確定申告が必要になります。

確定申告はいつおこなうのか?

譲渡所得の確定申告は、資産を売却した翌年の確定申告でおこないます。
確定申告の期間は、2月15日から3月15日です。

確定申告時の減価償却の計算は誰がする?

基本的に、売主がおこないます。
税理士に依頼することも可能ですが、費用が5万から10万円ほどかかります。

不動産売却における減価償却費の計算方法とは?確定申告は必要?

マンションを売却したときの減価償却費の計算方法をご紹介します。
減価償却費の計算式は以下のとおりです。

減価償却費=建物購入代金✕0.9✕償却率✕経過年数
定額法で減価償却費を求めるには、建物購入代金、償却率、経過年数について調べる必要があります。

建物購入代金

通常は、購入したときの売買契約書を使うのが原則です。
売買契約書の金額は「建物+土地」のうち、建物代金のみ計算に使用します。

経過年数

経過年数とは、マンションを購入してから売却までにかかった年数です。
経過年数は、端数で切り上げられます。
経過年数が6か月以上は1年に切り上げ、6か月未満の端数は切り捨てとなります。

償却率

建物が一年ごとに喪失する価値の指標です。
事業用、非事業用それぞれ法律で定められています。
自宅(居住用)マンションは非事業用、事業用の耐用年数の1.5倍で計算します。
建物の材質や構造で耐用年数は変わるので、注意が必要です。
材質ごとの法定耐用年数は、以下のようになっています。

●木造は33年(償却率0.031)
●軽量鉄骨40年(償却率0.02)
●鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート70年(償却率0.015)

譲渡所得がプラスになれば確定申告は必要

減価償却費がわかれば、譲渡所得を計算します。

譲渡所得=不動産売却価格- 取得費+売却にかかった費用
減価償却費は、この式の「取得費」で必要になります。
取得費とは、購入費用や仲介手数料など、その不動産を取得するために必要だったコストのことで、以下のように計算します。

取得費=購入費用-減価償却費
このように取得費を計算するため、まずは減価償却費を求めなければなりません。
ここからすでにご紹介している譲渡所得の計算をして、プラスになれば確定申告が必要になります。

まとめ

今回は、減価償却費と確定申告についてご紹介しました。
減価償却の計算方法がわかれば、確定申告は自分でできます。
私たちRENOLAZEは、東京都内でマンション売却を承っております。
売却をご希望の際は、ぜひお問い合わせください。
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