不動産売却の際に、中間省略登記で取り引きすることがあるかもしれません。
中間省略登記は登記にかかる費用を抑えられる点で非常に有用ですが、適切な知識が求められます。
今回は中間省略登記の内容や仕組み、利用する際のメリットをご紹介します。
そもそも中間省略登記とは？
中間省略登記とは、複数回にわたっておこなわれた所有権の移転登記を一度で済ませ、免許登録税や司法書士への登記代行費用などのコストを抑える手段です。
たとえば、転売を目的とする中間者を中継にして3者で不動産の売買をおこなうとします。
本来の登記方法では、売主が中間者に売却する時と中間者が買主に売却する時に所有権が移転するので、不動産登記は2回する必要があります。
中間省略登記とは、中間者が介入しても、最終的に所有権が売主から買主に移転するので登記を1回で済ませる手段です。
どちらも最終的な所有権は買主にあるので、3者の合意があれば、中間省略登記は登記として有効であるとされてきました。
ですが所有権の移転経緯を把握できないため、従来の中間省略登記は違法になりましたが、代わりに新たな登記方法が公認されました。
この方法では買主と中間者で「第三者のためにする売買契約」を、中間者と売主で「他人物売買契約」を結ぶことで、中間者に所有権が渡ることがなく売買契約が完了し、中間者が登記する必要はありません。
厳密には所有権の移転がない点で中間登省略登記とは異なりますが、登記の必要がない共通点から新･中間省略登記と呼ばれています。
新・中間省略登記のメリット
新･中間省略登記には節税とプライバシーの点でメリットがあります。
まずは、所有権の移転がないため登記をしなくて済み、登録免許税などの登記費用や各種税金を削減できます。
登録免許税は「固定資産税評価額×税率(1.5%)」で算出され、取り引きする不動産の評価額が高いほど節税効果が高くなるのは言うまでもありません。
所有権も移転されないので、買主から不動産を取得しても不動産取得税を払う必要がなくなります。
次に、売主と中間者で「第三者のためにする売買契約」、中間者と買主で「他人物売買契約」をそれぞれ結ぶため、所有権は移転されるものの買主と売主が直接売買にかかわりません。
それぞれの売買金額を知られずに契約を成立させることができるため、プライバシーの面で利点があります。
また、中間者と買主で結ばれる「他人物売買契約」は「第三者のためにする売買契約」の第二契約として結ぶため宅建業法の規制範囲内です。
すると中間者は重要事項説明義務や隠れた損傷が建物にあった際の損害賠償や売買契約解除に応じる瑕疵担保責任を負う必要があり、買主の立場が守られます。
まとめ
今回は中間省略登記について紹介しました。
従来の中間省略登記は不動産登記法の改正によって違法になりましたが、代わりに誕生した新･中間省略登記で節税は可能です。
この方法は中間者へ所有権が移転されないため違法とならず、免許登録税に加え不動産取得税も節税でき、利点が多くなります。
ですが、大事な資産を間接的に売買することになるので注意しましょう。
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