賃貸経営をしている方のなかでも入居者がいる状態で売却したい方はいらっしゃるでしょう。
そこで今回、オーナーチェンジ物件という形で売却する方法について解説します。
ぜひ、オーナーチェンジ物件の売却を検討している方は記事を参考にしてみてください。
オーナーチェンジ物件が売却しにくい理由とは？
売却しにくい理由は、買主が賃貸投資などに限定されたり住宅ローンを利用できない点や、入居率が低く賃貸収益化が見込めないケースが挙げられます。
なお、入居者がいる場合には、内覧ができず、物件の価値などの判断やオーナーチェンジ物件を購入したあとに入居者とのトラブルになるケースが考えられる点もあるでしょう。
また、一般的には買主がオーナーチェンジ物件を購入する場合は住宅ローンを組めません。
理由は、売主により住宅ローンを利用中のためです。
そのため金利の高い投資用ローンを利用する選択肢となります。
オーナーチェンジ物件の売却価格の調べ方とは？
売却価格の調べ方は、直接還元法とDCF法、仲介会社による査定の3つです。
直接還元法とは、賃貸経営で得られる収益と利回りから売却価格を出す方法です。
計算方式は、「売却価格 = 1年間の純収益 ÷ 還元利回り」となっており、該当する収益と利回りを当てはめることで計算できます。
DCF法とは、将来得られる収益や売却価格を現在の価値に換算して計算する方法です。
計算方式は、「売却価格＝年間収益÷(1+割引率)+年間収益÷(1+割引率)の2乗+年間収益÷(1+割引率)のn乗+物件保有終了時の不動産売却価格÷(1+割引率)のn乗」で求められます。
仲介会社による査定は、直接還元法とDCF法を考慮したうえで売却価格を予想する方法となっています。
オーナーチェンジ物件の売却を成功させる方法
売却を成功させる方法は、更新料を無料にしたり集客力のある管理会社に変更することや、家賃・敷金礼金を見直したりすることです。
空室改善することで、利回りを良くすることが可能となります。
また、オーナーチェンジ物件のメリットを買主候補者へ伝え、不安を取り除く必要があります。
なお、オーナーチェンジ物件の売却では、買主が自由に家賃等を設定できるように空室にして引き継ぐケースもあります。
そうすることで内覧も可能となり、どんな状態なのかなど買主候補者は確認できます。
まとめ
オーナーチェンジ物件の売却では、ターゲットが少なく、住宅ローンが利用できないため買い手を見つけることが難しいと言えます。
そのため、適正の売却価格かつ物件の収益化がすぐにできる状態にすることが成功の秘訣といえるでしょう。
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