フラット35が年3.83％に！変動金利と固定金利、2026年秋の住宅購入ではどちらを選ぶべき？
2026年10月29日｜RENOLAZE 不動産売買コラム
「住宅ローンの金利が上がっているけれど、今マンションを買って大丈夫？」
「変動金利の方が安いけれど、将来の返済が心配」
「固定金利にすると、毎月の支払いが高すぎる……」
不動産購入を検討している方にとって、住宅ローン金利はますます重要な判断材料になっています。
2026年10月、住宅金融支援機構が公表した全期間固定金利型住宅ローン「フラット35」の最頻金利は、年3.83％となりました。
今回は、住宅ローン4,000万円を借り入れるケースで、固定金利と変動金利の違いを具体的に比較します。
1．2026年10月、フラット35の金利は年3.83％
住宅金融支援機構が公表した2026年10月のフラット35の金利は以下のとおりです。
| 融資率 | 金利の範囲 | 最頻金利 |
|---|---|---|
| 9割以下 | 年3.83〜5.84％ | 年3.83％ |
| 9割超 | 年3.94〜5.95％ | 年3.94％ |
※借入期間21〜35年、新機構団信付き。2026年10月の資金受取分。
フラット35は、融資実行時に原則として返済終了までの借入金利が確定する住宅ローンです。
一方、変動金利は市場金利や金融機関の基準金利・契約条件に応じて、借入後の適用金利が変わる可能性があります。
つまり、固定金利は返済額の予測しやすさ、変動金利は当初の金利負担の低さが主な比較ポイントになります。
なお、フラット35には住宅性能や家族構成などの条件に応じた金利引下げメニューもあります。すべての借入期間に年3.83％が適用されるわけではありません。
2．住宅ローン4,000万円を借りると返済額はいくら違う？
具体的に比較してみましょう。
【試算条件】
借入額：4,000万円
返済期間：35年
返済方法：元利均等返済
ボーナス返済：なし
金利：全期間一定と仮定
| 仮定した金利 | 毎月返済額 | 35年間の利息総額 |
|---|---|---|
| 年1.00％ | 約11.3万円 | 約742万円 |
| 年1.50％ | 約12.2万円 | 約1,144万円 |
| 年2.00％ | 約13.3万円 | 約1,565万円 |
| 年3.83％ | 約17.3万円 | 約3,268万円 |
※年1.00〜2.00％は比較のための仮定で、2026年10月の特定銀行の商品金利ではありません。保証料、事務手数料、登記費用、団信の追加費用等は含みません。
年1.00％と年3.83％では、毎月の返済額に約6万円の差があります。
この差を見ると、変動金利を選びたくなるかもしれません。
しかし、変動金利が35年間ずっと年1.00％という保証はありません。
また、年3.83％の固定金利でも、実際に金利引下げ制度を利用できる場合は返済額が異なります。
重要なのは、現在の返済額だけで住宅ローンを選ばないことです。
3．変動金利のメリット・デメリット
変動金利の大きなメリットは、固定金利より当初の適用金利が低い商品を選べる場合があることです。
その分、当初の毎月返済額を抑え、教育費や生活費、将来の貯蓄に資金を回せる可能性があります。
一方、金利が上昇すると返済負担が増える可能性があります。
金融機関や商品によっては、返済額の見直しに「5年ルール」「125％ルール」などが設けられていることもあります。
ただし、これらはすべての変動金利型住宅ローンに共通するルールではありません。
また、毎月返済額の増加が一定期間抑えられても、利息負担そのものがなくなるわけではありません。
住宅ローンを選ぶ際には、適用金利だけでなく、返済額の見直し方法も確認しましょう。
4．固定金利のメリット・デメリット
全期間固定金利のメリットは、借入後に市場金利が上昇しても、適用金利が変わらないことです。
将来の住宅ローン返済額を見通しやすいため、教育費、老後資金などを含めた長期的な家計計画を立てやすくなります。
一方、変動金利よりも当初の返済額が大きくなる場合があります。
また、市場金利が将来下がっても、固定金利の借入条件は原則そのままです。借換えを行うには費用や審査が発生します。
固定金利は「必ず得をする選択」ではなく、将来の金利上昇リスクを抑える選択肢と考えることが大切です。
5．固定金利と変動金利、どんな人に向いている？
変動金利を検討しやすい人
金利が上昇しても家計に余裕がある
手元の現預金を十分に確保している
将来の繰上返済も検討している
金利や返済計画を定期的に見直せる
固定金利を検討しやすい人
毎月の返済額を安定させたい
教育費など将来の大きな支出がある
金利上昇による家計負担を避けたい
長期間の資金計画を明確にしたい
いずれの場合も、借入可能額いっぱいまで住宅ローンを組むことが適切とは限りません。
6．住宅ローン選びで失敗しないための3つの確認
① 金利が上昇しても返済を続けられるか
変動金利を選ぶ場合、借入金利が1％、2％上昇した場合の返済額を試算しましょう。
実際の返済額は、その時点の残債、残存期間、契約上の返済額見直しルールによって異なります。
② 購入後の維持費まで計算しているか
マンションであれば管理費、修繕積立金、固定資産税などが必要です。
戸建ての場合も、外壁や屋根、設備交換などに備える必要があります。
住宅ローン返済額だけで購入予算を決めないことが重要です。
③ 借入先・商品を複数比較しているか
金利だけでなく、保証料、事務手数料、団体信用生命保険、繰上返済手数料などを比較しましょう。
また、借入時点の金利と融資実行時の金利が異なる商品もあります。
申し込んだ時点の金利が必ず適用されるとは限らないため、金融機関に確認が必要です。
7．2026年秋、住宅購入は待つべき？
「金利が上がっているなら、今は買わない方がいいのでしょうか？」
この質問に、すべての方に共通する正解はありません。
金利が上がっても物件価格が下がるとは限らず、逆に金利が下がるまで待っている間に希望物件が売れてしまう可能性もあります。
大切なのは、金利の将来予測だけで購入時期を決めないことです。
購入価格、住宅ローン、維持費、将来の生活費、家族構成、住み替えの予定を合わせて判断しましょう。
まとめ｜金利の安さだけでなく「安心して返せること」が重要
2026年10月のフラット35の最頻金利は、一定の条件で年3.83％です。
固定金利と変動金利には、それぞれメリットとリスクがあります。
住宅ローン選びで大切なのは、
「今、いくら払えるか」ではなく、「将来も無理なく払い続けられるか」です。
RENOLAZEでは、物件探しだけでなく、購入予算や住宅ローンの比較も含めて、お客様の住まい選びをサポートいたします。
「変動と固定、どちらが自分に合っている？」
「金利が上昇しても買える予算を知りたい」
「今の家を売って住み替えたい」
そのようなお悩みがございましたら、お気軽にご相談ください。
大切なのは、住宅ローンを借りることではなく、安心して暮らし続けられる住まいを選ぶことです。
株式会社RENOLAZE（リノレイズ）
参考資料
住宅金融支援機構「2026年10月資金受取分 フラット35金利情報」
https://www.simulation.jhf.go.jp/flat35/kinri/index.php/rates/top
フラット35公式サイト「新規借入れをご検討の方」
※本記事は2026年10月29日時点の公表情報を基に作成しています。将来の金利や融資審査結果を保証するものではありません。個別の適用金利・諸費用等は金融機関にご確認ください。
