居住に関して物理的な問題はないが、心理的に購入したくないと感じさせる物件が存在します。
住居人の自殺や時間経過を伴う孤独死といった人の死は、買主に心理的な問題を与えると考えられるでしょう。
マンション売却時のトラブルを避けられるように、心理的瑕疵の影響と告知義務を解説します。
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マンション売却における心理的瑕疵とは
心理的瑕疵の読み方は、「しんりてきかし」です。
マンションの部屋や設備に物理的な欠陥は見られないが、買主の心理に悪い影響を与える事情を指します。
具体的には、過去に起きた自殺や時間経過の伴う孤独死といった事故物件が該当し、建物に構造的な欠陥や、騒音や汚染などの近隣環境も瑕疵として認められるケースもあります。
心理的瑕疵の認められる物件は、買主に告知する義務があり、怠ると損害賠償といったトラブルに発展するので注意しましょう。
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心理的瑕疵がマンションに与える影響とは
心理的瑕疵が認められるマンションは、市場価値に影響を与える場合があります。
一般的には、買主が付きづらく通常の価格より金額を下げての売却を余儀なくされる可能性が高いです。
買主は物件に興味を持っても、心理的瑕疵の告知を受けて購入に対し、取引が慎重になる点も考慮する必要があるでしょう。
過去に殺人事件や事故が発生した物件を告知なく売却した場合、大きなトラブルを避けられません。
売買契約の際に、心理的瑕疵の問題があると判断される場合は、買主に対して説明する義務があります。
説明義務を怠ると損害賠償責任を問われ紛争につながるケースもあるため、慎重に判断するようにしましょう。
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心理的瑕疵の告知義務とは
病死や老衰といった自然死で住居人が亡くなった際は、事故物件と扱われない場合があります。
ただし、死後に発見が遅れるなどして特殊清掃となるような事案は、その限りではなく注意が必要です。
事故物件の告知義務はいつまで適用されるかですが、賃貸と売買契約で経過年数に違いがあります。
一般的に賃貸は、3年程度ですが、売買では告知の期間に明確な定めがなく原則告知すべきです。
国土交通省は、不動産取引において生じた人の死に関する事案について、「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しています。
原則として、売買に問題の生じる恐れがある場合に告知が必要で、自然死や転倒や誤嚥といった不慮の事故は告知義務がないと定められています。
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まとめ
心理的瑕疵とは、自殺や殺人事件など心理的に取引の判断に影響を及ぼす事案をいいます。
一般的には、買主の購入意欲や市場価値が減少するため相場より安い価格で売却するケースが多いです。
告知義務を怠ると損害賠償責任が発生してトラブルに発展するので、必ず説明して売却するようにしましょう。
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