2026年度、まだ間に合う！不動産売買で考える相続対策
こんにちは。
不動産売買のRENOLAZE（リノレイズ）です。
2026年も残り数か月。
年末が近づくと、
「そろそろ相続対策を考えたい」
「現金を持ったままでいいのだろうか？」
「親が高齢になってきたので、不動産を整理しておきたい」
といったご相談が増えてきます。
相続対策というと「生前贈与」を思い浮かべる方も多いですが、不動産の購入・売却・組み替えも、資産承継を考えるうえで重要な選択肢です。
ただし、不動産を買えば必ず節税になるわけではありません。
今回は、2026年中に検討できる「不動産を活用した相続対策」について、分かりやすく解説します。
なぜ現金と不動産では相続税評価が違うの？
例えば、現金1億円を保有していれば、原則として相続税評価上も1億円です。
一方、不動産は原則として、
土地 → 路線価方式または倍率方式
建物 → 固定資産税評価額
などを基準に評価します。
そのため、購入価格・時価と相続税評価額が一致しないことがあります。
さらに、その不動産を第三者へ賃貸している場合には、土地について「貸家建付地」として評価されるケースがあります。
国税庁によれば、貸家建付地は、
自用地評価額 − 自用地評価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合
という考え方で評価されます。
建物についても、貸家として一定の要件を満たせば、固定資産税評価額から借家権割合等を考慮して評価します。
これが、現金を収益不動産へ組み替えることが相続対策として検討される理由の一つです。
① 現金から収益不動産への組み替え
例えば、
現金を多く保有している
↓
賃貸マンション・アパート等を購入
↓
賃貸運用する
という方法です。
ただし重要なのは、
「節税になるから買う」のではなく、「資産として持つ価値がある物件を買う」こと。
です。
相続税評価が下がったとしても、
物件価格が下落した
空室が続いた
大規模修繕が必要になった
高金利でキャッシュフローが悪化した
となれば、資産全体ではマイナスになりかねません。
RENOLAZEでは、
相続税評価だけでなく、資産価値・賃貸需要・出口価格・収益性
まで見ることが重要だと考えています。
② 「小規模宅地等の特例」も確認する
一定の要件を満たす宅地については、相続時に「小規模宅地等の特例」が使える場合があります。
2026年4月1日現在の国税庁資料では、例えば、
特定居住用宅地等：330㎡まで80％減額
貸付事業用宅地等：200㎡まで50％減額
などの制度があります。
かなり大きな制度ですが、
「賃貸物件を買えば自動的に50％減額」ではありません。
特に注意したいのが、相続開始前3年以内に新たに貸付事業へ使用した宅地についてです。原則として貸付事業用宅地等から除外される規定があり、例外も含めて要件確認が必要です。
つまり、
「年末までにアパートを買えば、すぐ相続対策になる」
と単純には言えないのです。
③ 逆に「売る」ことが相続対策になる場合も相続対策＝不動産を増やすこと、ではありません。
むしろ、
古いアパート
共有不動産
地方の土地
空室が多い物件
管理が大変な物件
などは、生前に売却して整理する方がよいケースがあります。
例えば相続人が3人いるのに、
「財産のほとんどが一棟マンション」
では、相続後に簡単には3等分できません。
不動産には、
「評価を下げられる可能性」
がある一方、
「分けにくい」
という特徴があります。
税金だけではなく、
誰が何を相続するのか
まで考える必要があります。
④ 不動産を「入れ替える」という考え方
RENOLAZEが特におすすめしたいのは、
売るか、持つか、買うかを別々に考えないこと。
例えば、
築古・低収益物件
↓
売却
↓
現金化
↓
将来的にも賃貸需要が期待できる物件へ組み替える
という方法です。
相続対策と資産運用を同時に考えます。
相続税だけを見れば評価額が低い物件が有利に見えても、
10年後に売れない不動産
を子どもへ残してしまっては、本当に良い相続対策だったのか疑問が残ります。
⑤ 借入を利用した不動産購入は慎重に
相続対策として、借入を利用した不動産購入が検討されることもあります。
しかし、
「借金すれば相続税が下がるから得」
という判断は危険です。
現在は金利、物件価格、賃料、将来の売却価格まで考える必要があります。
特に、
年間家賃収入
－管理費
－修繕費
－固定資産税等
－借入返済
を確認して、
実際に現金が残る物件なのか？
を見ることが大切です。
節税できても、毎月現金が出ていく物件では本末転倒です。
⑥ 生前贈与との組み合わせも
不動産売買だけではなく、生前贈与との組み合わせも検討できます。
例えば相続時精算課税制度では、2024年以降、年間110万円の基礎控除が設けられています。また、一定の要件の下で累計2,500万円の特別控除があります。
ただし、相続時精算課税を選択すると、その後の贈与や相続時の計算にも影響します。
「110万円ならとりあえず贈与」ではなく、相続財産全体を見て判断することが重要です。
2026年中にやるなら、まず「資産の棚卸し」
いきなり物件を買う必要はありません。
まず、
① 現金・預金はいくらあるか
② 不動産はいくらで売れるか
③ 相続税評価額はいくらか
④ 借入はいくら残っているか
⑤ 年間キャッシュフローはいくらか
⑥ 誰に何を相続させたいか
を整理します。
そして所有不動産を、
「売る物件」
「持ち続ける物件」
「買い替える物件」
に分けます。
これだけでも、相続対策の方向性はかなり見えてきます。
「節税額」より「相続後に残る資産」を考える
相続対策で最も注意したいのは、
税金を減らすことが目的になってしまうこと
です。
例えば、
相続税を1,000万円減らすために不動産を購入したものの、数年後に物件価格が2,000万円下落した。
これでは資産防衛とは言えません。
本当に考えるべきなのは、
「税金を払った後、家族にいくらの価値ある資産を残せるか」
ではないでしょうか。
RENOLAZEでは、不動産を「節税商品」としてではなく、
資産として買う価値があるか、持ち続ける価値があるか、今売るべきか
という視点から考えます。
2026年、まだ間に合います。
相続対策は早く始めるほど選択肢が増えます。
特に不動産は、
査定
売却
物件選定
融資
契約
決済
賃貸運用
まで時間がかかります。
また、前述の小規模宅地等の特例のように、相続直前に始めれば同じ効果が得られるとは限らない制度もあります。
だからこそ、
「相続が起きてから考える」のではなく、「元気なうちに家族で考える」。
これが大切です。
RENOLAZEでは、
売却査定
保有継続
資産の組み替え
収益不動産購入
相続を見据えた売買
まで、不動産の視点からご相談いただけます。
税務上の具体的な判断については税理士等の専門家と連携しながら進めることをおすすめします。
「今持っている不動産、このまま子どもに残して大丈夫？」
そんなところからでも構いません。
2026年のうちに、一度ご自身の不動産資産を整理してみませんか？
不動産売買・資産組み替えのご相談は、RENOLAZE（リノレイズ）までお気軽にお問い合わせください。
※本記事は2026年9月時点の一般的な制度・考え方を基にした情報提供を目的とするもので、個別の税務・法律上の助言ではありません。適用要件や税額は資産状況等によって異なるため、税理士等の専門家へご確認ください。
