【2026年最新】住宅ローン金利が上がった！今、家を買うのは損？購入を待つべき人・今買うべき人の判断基準

2026年10月22日｜RENOLAZE（リノレイズ）不動産売買コラム

「住宅ローンの金利がどんどん上がっているけれど、今、家を買って大丈夫？」

「もう少し待てば、金利や不動産価格が下がるのでは？」

「変動金利と固定金利、結局どちらを選べばいいの？」

最近、住宅購入を検討している方にとって、金利上昇は無視できない問題になっています。

数年前までは、住宅ローンの低金利が当たり前のように感じられました。しかし、2026年の住宅ローン市場は大きく変化しています。

だからといって、「金利が上がったから家を買わない方がいい」とは限りません。

大切なのは、金利のニュースだけで判断するのではなく、購入価格、毎月の返済額、家計への負担、将来のライフプランを数字で比較することです。

今回は最新の金利情報をもとに、住宅購入を今進めるべきか、それとも待つべきかを具体的に解説します。

1. 【2026年10月最新】住宅ローン金利はどこまで上がった？

2026年9月18日、日本銀行は政策金利を1.25％程度へ引き上げました。

政策金利とは、日本銀行が金融市場の短期金利を誘導するための金利です。銀行の資金調達コストなどを通じて、住宅ローン金利にも影響を与えます。

さらに、2026年10月の住宅金融支援機構「フラット35」の金利は次のようになっています。

※返済期間21年以上35年以下、融資率9割以下、新機構団信付きの代表的な条件。金利引下げ制度を適用する前の数値です。

出典：住宅金融支援機構「フラット35」、楽天銀行「フラット35の金利推移」

一方、変動金利は金融機関によって差があり、2026年10月の住宅金融普及協会の調査では、年1.04％〜4.675％の金利幅が確認できます。

つまり、現在は金融機関や金利タイプの選択によって、住宅購入後の返済負担が大きく変わる時代になっています。

ただし、フラット35の金利と変動金利を単純比較することはできません。

固定金利は将来の金利上昇リスクを抑えられる一方、変動金利は将来の返済額が変化する可能性があるためです。

2. 金利が1％上がると、毎月の住宅ローン返済はいくら増える？

例えば、5,000万円の住宅ローンを35年間で借りる場合を考えてみましょう。

借入金額：5,000万円

返済期間：35年間

返済方式：元利均等返済・ボーナス返済なし

※借入期間中の金利が一定と仮定した試算です。変動金利の将来返済額を予測したものではありません。諸費用・税金・団体信用生命保険の追加負担などは含みません。

注目していただきたいのは、年1％と年2％の違いです。

毎月の返済額は約2万4,000円増加します。

年間では約29万円、35年間では総返済額に約1,029万円もの差が生まれます。

もちろん、実際の変動金利では金利が段階的に変化するため、この差額がそのまま発生するとは限りません。

しかし、住宅購入時に重要なのは、今の金利で返済できるかではなく、金利が上昇しても生活を維持できるかという視点です。

3. 金利が上がった今、住宅購入を待てば得をする？

ここで、多くの方が考えるのが「もう少し待てば、不動産価格が下がるのでは？」ということです。

確かに、住宅ローン金利が上がれば、購入希望者の借入可能額や購入意欲に影響する可能性があります。

しかし、金利上昇が必ず住宅価格の下落につながるとは限りません。

例えば、次の2つのケースを比較してみましょう。

ケースA：今、5,000万円の物件を購入

借入額5,000万円、金利年1％、35年返済の場合、毎月の返済額は約14.1万円です。

ケースB：1年待ち、物件価格が5％下落して購入

物件価格は4,750万円に下がったものの、借入金利が年2％になった場合、毎月の返済額は約15.7万円になります。

物件価格は250万円安くなったのに、毎月の返済額は約1万6,000円増える計算です。

※比較のため、両ケースとも購入価格全額を借り入れ、35年間金利が一定と仮定しています。

つまり、物件価格が下がったとしても、住宅ローン金利の上昇によって、結果的に返済負担が増えることがあるのです。

反対に、物件価格が大きく下がれば、金利上昇を上回るメリットが生まれる可能性もあります。

「今買うべきか、待つべきか」は、価格と金利をセットで比較することが重要です。

4. 今、家を買ってもよい人の3つの特徴

① 購入後も十分な生活資金が残る人

住宅購入では、頭金をいくら入れるかだけでなく、購入後の手元資金も重要です。

引っ越し費用、家具・家電、固定資産税、マンションの管理費・修繕積立金など、住宅ローン以外にも支出が発生します。

これらを支払ったうえで、家計に十分な余裕があることが大切です。

② 金利上昇を想定しても返済できる人

例えば、現在の借入金利が年1％でも、年2％、年3％になった場合の返済額を確認しておきましょう。

その金額でも無理なく返済できるのであれば、金利上昇への耐性があると考えられます。

ただし、住宅ローンには商品によって返済額の見直しルールがあり、金利上昇が直ちに毎月の支払額に反映されるとは限りません。未払利息や元金返済の遅れにも注意が必要です。

③ 長期間住む予定が明確な人

転勤や家族構成の変化などで短期間に売却する可能性が高い場合は、慎重な判断が必要です。

一方、長期間住む予定があり、希望条件に合う物件が見つかっている場合は、金利の低下を待つことだけが合理的とは限りません。

5. 反対に、購入を待った方がよい人とは？

購入を急がない方がよいケースもあります。

例えば、住宅ローン返済額が家計の限界に近い方、転職や独立を予定している方、十分な生活予備資金を確保できていない方などです。

また、購入後すぐに大規模な修繕費用が必要になる中古マンションや、管理状況に問題のある物件についても、価格の安さだけで購入を決めるべきではありません。

特に中古マンションでは、管理費・修繕積立金の値上げ予定、長期修繕計画、管理組合の財政状況まで確認することが重要です。

住宅ローンの返済が可能でも、住宅に関する支出全体を負担できなければ、安心して暮らすことはできません。

6. 変動金利と固定金利、2026年はどちらを選ぶべき？

これは、多くの購入希望者が悩む問題です。

変動金利が向いている可能性がある方

金利上昇に対応できる資金余力があり、繰上返済の選択肢を持っている方です。

固定金利が向いている可能性がある方

将来の返済額を確定させたい方や、教育費など今後の支出が大きくなる予定がある方です。

固定金利は金利上昇リスクを抑えられる一方、当初の返済負担が変動金利より大きくなる場合があります。

どちらが必ず得になるという正解はありません。

大切なのは、金利の予想を当てることではなく、自分の家計に合ったリスクを選ぶことです。

7. 2026年の住宅ローン控除も忘れずに確認しよう

金利上昇だけでなく、住宅購入に利用できる税制優遇も確認しておきましょう。

2026年度の税制改正では、住宅ローン減税の適用期限が2030年まで延長されています。

一定の要件を満たす場合、住宅ローンの年末残高などを基に、原則0.7％の税額控除を受けられます。

ただし、住宅の省エネ性能、新築か中古か、床面積、入居年、所得などによって借入限度額や控除期間が異なります。

また、控除額は実際の納税額などにも左右されるため、制度上の最大額を必ず受け取れるわけではありません。

購入前に、対象物件が住宅ローン控除の要件を満たすか確認することをおすすめします。

8. RENOLAZEが考える、金利上昇時代の後悔しない住宅購入

住宅購入で大切なのは、「今が一番安い時期か」を当てることではありません。

将来の金利も、不動産価格も、正確に予測することは難しいものです。

しかし、自分たちが無理なく返済できる金額や、購入後の生活に必要なお金は、事前に計算できます。

私たちRENOLAZEは、物件価格だけではなく、住宅ローン、将来の返済負担、管理費・修繕積立金、将来売却する場合のことまで考えた住宅購入が大切だと考えています。

「買える家」と「安心して暮らせる家」は、必ずしも同じではありません。

だからこそ、住宅購入は物件選びの前に、資金計画から考えてみてはいかがでしょうか。

9. 「今買うべき？待つべき？」迷ったらRENOLAZEへ

「住宅ローンの金利が上がって不安」

「今の年収でいくらまで借りて大丈夫？」

「変動金利と固定金利を比較したい」

「中古マンションを購入したいけれど、今が買い時なのか分からない」

そんなお悩みをお持ちの方は、ぜひRENOLAZEへご相談ください。

購入希望エリア、物件価格、頭金、毎月の返済希望額などを整理し、無理のない住宅購入を一緒に考えます。

物件を探す前のご相談も歓迎しています。

金利上昇が気になる今だからこそ、焦らず、数字に基づいて判断しましょう。

大切なのは、買うタイミングより、買った後も安心して暮らせること。

RENOLAZE（リノレイズ）

不動産売買・中古マンション購入・住み替え相談

本記事は2026年10月22日時点の公表情報を基に作成しています。住宅ローン金利・融資条件・税制優遇は個別条件によって異なります。