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他人の土地を利用する?不動産売却時に気を付けたい地役権について解説

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他人の土地を利用する?不動産売却時に気を付けたい地役権について解説

他人の土地を利用する?不動産売却時に気を付けたい地役権について解説

不動産売却時には、「地役権」が問題になることがあります。
しかし、言葉自体を聞いたことがない方や、聞いたことはあっても詳細を知らない方も多いでしょう。
そこで今回は、「地役権」について、不動産売却時の注意点も含めて解説します。
不動産の売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

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不動産の売却を考えるなら知っておきたい「地役権」とは?

地役権とは、道路に出るなどの目的があれば、他人の土地を利用できるという権利です。
たとえば、自宅の敷地から道路に出る際に、どうしても自分の土地以外のところを通らなければならないことがあります。
その場合、通らなければならない土地の持ち主と契約を結ぶことで地役権を設定できます。
地役権を設定するうえで、通行できる期間や通行料などの契約内容は、実際に通行する側とその土地の持ち主の間で自由に決められます。
なお、「承役地」とは利用される側の土地で、「要役地」は承役地を利用する側が所有する土地のことです。
承役地は、道路に出るまでの通路として利用される以外にも、送電設備や排水管などが設置されることもあります。
もし送電用の鉄塔を建てられてしまったら、その土地はほとんど使えなくなってしまうため、電力会社からその対価を受け取れるでしょう。
こういった場合は、承役地と要役地が隣接せずに、離れていることもあるでしょう。

不動産売却時の地役権に関する注意点とは?

注意点の1つ目は、不動産を売却したあとのトラブルを防ぐために、地役権の登記をおこなっておくことです。
要役地の権利はその持ち主に付随するため、登記をおこなっておけば、売却後の新しい持ち主もこれまでと同じように承役地を利用できます。
また、登記をおこなっておかないと、承役地の持ち主が変わった際に通行を拒否されるおそれもあるのです。
そのような土地には、買い手もつきづらくなるでしょう。
そして、2つ目の注意点は、地役権には時効が存在することです。
民法では、20年間もしくは10年間、平穏にその土地を利用してきたのであれば、その土地を利用する権利を得られるとされています。
ただし、継続的にその土地を利用していなければならず、道路を作って恒久的にその土地を利用することを証明しておかなければなりません。
通行しているだけでは、限定的な利用だと判断されてしまい、承役地を利用する権利は得られません。
なお、20年間承役地を利用しなかった場合も時効が成立し、利用する権利を失います。

まとめ

そこを通らないと道路に出られないなど、目的があって他人の土地を利用する権利を、地役権と言います。
不動産を売却する際は、地役権の設定登記にも注意しておきましょう。
そうしないと、承役地の持ち主が変わった場合に、その土地を利用できなくなってしまうおそれがあります。
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