住宅ローンがまだ残っているのに、住み換えが必要になった時にダブルローンを組むという選択肢があります。
ダブルローンにはメリットとデメリットがあり、それぞれの特徴をしっかり理解しておくことが重要です。
今回は、ダブルローンとは一体どんなローンなのかご紹介していきます！
買い換え時の住宅ローンの選択肢であるダブルローンとは？
ダブルローンとは、現在の家のローンと新しく住み換える家のローンを二重で組むことを指します。
この方法で住宅ローンを組むメリットは、先に新居を確保するため仮住まいの心配がいらない点です。
現在の住まいを売ってから新居を購入する場合、新居に引っ越すまで暮らすための仮住まいを用意しなければならず、その分金銭的負担が大きくなります。
また負担は金銭面だけでなく、旧居から仮住まい、仮住まいから新居へと2度の引越しが必要となるため、その手間もかかります。
しかし先に新居を確保していれば、仮住まい用の金銭的負担や引越しの手間が省けますし、早く売るために焦って相場より低い価格で売却する必要もありません。
一方でデメリットは、まだ返済中のローンに新たな返済額をプラスするわけですから、金融機関の審査が厳しくなる点です。
もちろん、審査に通っても月々の返済額の負担が大きくなります。
また、住宅ローン控除も実際に住んでいる家の住宅ローンにしか適用されないため、旧居と新居2件分の控除を受けることはできません。
買い換え時の住宅ローンとしてダブルローンを組む条件は？
ダブルローンを組むためには、2件分の住宅ローンを無理なく返済できる能力が求められます。
例えばフラット35には、「年収400万円未満なら返済負担率30％以下、年収400万円以上は返済負担率35％以下」という基準があります。
このように、金融機関は住宅ローンの融資要件として返済比率の基準を定めています。
例えば毎月8万円×2本分の住宅ローンがあると、毎月16万円の返済額になります。
年間192万円の返済額になると、35％以下という融資要件をクリアするためには、192万円÷35％＝年収550万円が必要です。
ただ、その他の支払いや貯金のことも考えると、実際にこの基準ギリギリで融資を受けるのはおすすめできません。
そのことも考慮すると、返済比率は20～25％程度まで抑えると良いでしょう。
買い換え時の住宅ローン返済はどうすれば楽になる？
ダブルローン以外で買い換え時に検討したい住宅ローンが、『買い換えローン』です。
買い換えローンとは、旧居を売却後もローンが残る場合に利用できる住宅ローンのことです。
例えば旧居の住宅ローンの残債が3,300万円で売却代金が3,000万円、新居の価格が3,300万円だったとしましょう。
この時、売却代金の3,000万円を新居購入費に充てても300万円足りません。
そこで、新居の代金+不足分の300万円を足した3,300万円をフルローンとして借り入れることができるのです。
買い換えローンのメリットは、手持ちの資産を減らさずに家を売却して住み換えることができる点です。
一方でデメリットは、借入額が大きくなるため審査が厳しくなることと、売却・購入のタイミングがずれると仮住まいを用意しなければいけないことに注意しましょう。
まとめ
最近は買い換えを検討・実施される方も多いですが、まだ旧居の住宅ローンが残っている方はダブルローンや買い換えローンのメリット・デメリットをよく確認し、じっくり検討しましょう。
東京都内で中古マンションの買い換えを検討中の方は、RENOLAZEまでぜひご相談ください。
