賃貸に出している物件の任意売却を検討する際、入居者の存在が気になるのではないでしょうか。
入居者がいる状態でも売りに出せるのか、入居者に迷惑をかけてしまわないかと不安になることもあるかもしれません。
今回は、賃貸中の物件の任意売却は可能なのか、実際に任意売却を行う際の注意点についてもご紹介します。
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賃貸中の物件は任意売却が可能なのか
賃貸中で実際に入居者がいる物件であっても、任意売却を行うことは可能です。
たとえ入居者がいても、オーナーチェンジ物件として売却すれば、入居者の暮らしにはほとんど影響を及ぼしません。
オーナーチェンジとは任意売却によって家主が変わることであり、それだけであれば入居者の生活に変化は生じないでしょう。
家主が交代したからといって賃貸借契約が無効になることはなく、契約期間中は変わらない条件で住み続けられるからです。
また、任意売却は、一般的に住宅ローンの支払いが困難になった居住用物件を売るイメージがあるかもしれませんが、投資用物件でも可能です。
不動産投資を始めたにも関わらず、収益化の目処が立たない場合は、早めに売却してしまったほうが賢明なこともあります。
そして、任意売却が入居者に及ぼす影響や不利益は少なく、競売にかけられたほうがかえって迷惑がかかるでしょう。
競売にかけられた場合、新しい所有者の意向によっては退去を求められる恐れもあるからです。
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賃貸中の物件を任意売却する際の注意点
賃貸中で入居者が実際に住んでいる物件であっても、任意売却によってオーナーチェンジが行われるだけであれば、入居者への通知は必要ありません。
物件の所有者が変わるだけなら入居者へ大きな影響は出ず、売却後の新しい所有者が通知すれば済むからです。
ただし、競売と同時に進めている場合は、入居者に状況を共有しておくことが注意点として挙げられます。
競売を行う際は事前に現況調査が行われ、そのときは入居者の協力が不可欠であるからです。
入居者が現況調査を拒否した場合、裁判所の職員には鍵を壊してでも立ち入る権利があります。
何も知らされていなかった入居者との余計なトラブルを避けるために、事前に協力を仰いでおきましょう。
任意売却の結果、入居者に立ち退いてもらう必要が出た場合の退去交渉にも、細心の注意が必要です。
本来であれば、よっぽどのことがない限り入居者に対して立ち退きの強制はできません。
もし、退去交渉が決裂してしまえば売却できなくなり、場合によっては訴訟に発展してしまう恐れもあります。
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まとめ
賃貸中で実際に入居者が暮らしている物件でも、任意売却自体は可能です。
売却によってオーナーチェンジが行われるだけであれば、入居者への通知も事後報告で問題ありません。
しかし、現況調査が入る場合は事前に通知して協力を求め、退去が必要なときは慎重に交渉を進める必要があります。
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